中國房地產市場:運行狀況、政策周期與風險評估

觀點地產網 ?

2019-07-18 09:41

  • 一個好的房地產市場,理應做到住房供求平衡、房價長期穩定、居住質量高。

    夏磊 中國住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。從解放之初的福利公房,到改革開放后的提租改革,從1994年出售公房,到1998年商品房改革。縱觀70年中國住房制度變遷與房地產市場演變,每個歷史階段的房地產市場問題,很大程度上都跟我國基本住房制度有關。促進市場平穩健康發展,根本上取決于住房制度改革和長效機制建設。

    什么是好的房地產市場?綜觀全球,各經濟體房地產市場表現各異,有的實現了房價近半個世紀的穩定;有的經歷過60年不衰的房地產大牛市的巔峰繁榮,卻引爆了全球金融危機,進而黯然落幕;有的歷經兩次房地產危機,痛苦地度過了“失去的二十年”。一個好的房地產市場,理應做到住房供求平衡、房價長期穩定、居住質量高。

    我國有著怎樣的房地產市場?單一指標無法準確描述一個住房市場的真實狀況,因此我們試圖用“量、價、質”等維度來刻畫。其中,“量”對應著供給風險,包括套戶比等指標;“價”對應著價格風險,包含房價增速、房價收入比等指標;“質”是指住房質量,用人均居住面積、住房成套率等指標來衡量。

    從“量”上看,供需較為均衡,2017年城鎮住房套戶比1.07,從國際看,當前美國、日本、德國和英國分別為1.15、1.16、1.02和1.03,中國城鎮住房套戶比尚低于1.1,既解決了住房短缺問題,又不存在明顯過剩。從“價”上看,房價絕對漲幅高,相對漲幅低。1998-2018年中國名義房價上漲4倍,年均漲8%,高于美國、日本、英國等主要發達經濟體,但同期城鎮居民人均可支配收入上漲6倍,名義房價漲幅/人均收入漲幅僅為0.6,低于OECD平均值1.1。2018年全國房價收入比7.3,為1998年以來最低25%分位,尚處于較安全的水平。從“質”上看,整體居住水平較好,2016年城鎮人均住房建筑面積為36.6平/人,折算成人均居住面積為29.3平/人,已達到部分發達經濟體的水平,如香港、日本、新加坡人均居住面積分別為16.0、22.3、27.6平方米;住房設施方面,估算2015年城鎮住房成套率(同時擁有獨立廚房和衛生間的住房占比)達85.7%,相比2000年68.0%明顯提升,但相比發達經濟體接近1的水平還有改善空間。

    中國房地產經歷了二十年長景氣周期,由城鎮化和經濟增長驅動。1998-2018年,中國城鎮化率從33.4%上升至59.6%,年均提升1.3個百分點;同期,中國城鎮人均可支配收入年均增長11%,居民住房購買力大幅提升。由城鎮化和經濟增長驅動,中國房價經歷了二十年趨勢性、大幅度上漲。1998-2018年,商品住宅均價從1740元/平方米上漲至8544元/平方米,累計上漲4倍,年均上漲8%。漲幅高于多數發達國家,如英國、美國、德國、日本同期分別上漲2.2、1.3、0.4、-0.3倍,年均上漲6%、4%、2%、-2%。

    二十年長景氣周期中包含六輪小周期。中國房地產市場維持上行趨勢的同時,經歷了6輪小周期波動,平均每輪歷時3年,周期峰值(以商品房銷售額同比、商品住宅銷售均價同比為指標)依次為2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行階段房價上漲8%至54%,下行階段房價增速-4%至15%,每輪小周期結束房價累計增速-2%至54%。伴隨房地產小周期波動,中國共出臺6輪房地產調控政策,其中2輪刺激,包括2008-2009年、2014-2016年9月;4輪收緊,包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。

    夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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