向俊波與觀點面對面:碧桂園三年小鎮長路

觀點地產網 ?

2019-07-28 23:18

  • “這三年盡管走得比較艱難,但我們持續不停地在往前走。”

    編者按:8月6-9日,2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地產全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鰲房地產論壇,我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地產創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地產宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

    觀點地產網 從廣州市中心驅車前往惠州,不到兩小時,便到達惠城區瀝林鎮英光村。沿著路邊顯眼的廣告牌再往里開,終于到達目的地。

    與幾年前的光景不同,原先腳下這一片是農田與魚塘的地方,如今已筑起了一座現代小鎮的雛形。

    深莞惠“半小時經濟生活圈”,坐擁濕地湖畔與花海美景,總規劃面積8平方公里,集聚創新科技企業,打造物聯網產業基地……這里是碧桂園首個落地的科技小鎮項目——潼湖科技小鎮。

    2016年,碧桂園實現“尖叫目標”,也是在同一年,在規模之外思考起了轉型,宣布成立產城發展事業部,并啟動“科技小鎮”計劃。

    惠州潼湖科技小鎮是碧桂園拿給市場檢驗的首個作品,從2017年拿地到如今籌備二期開園,向俊波和他的團隊已經在這駐扎了兩年。

    “因為這個項目體量、規模和重要性,一定需要有團隊長期扎根在這里,這個不能做虛的。”碧桂園助理總裁兼產城發展事業部總經理向俊波說道。

    見面當天,向俊波一如往常,行程忙碌,早上才剛和一家龍頭企業商討二期入駐的相關事宜,預計能帶來3000-5000人的規模;與我們會面前,他還在不斷地開會、簽文件。

    回首過往,作為碧桂園產業地產發展的見證者與科技小鎮的操盤手,向俊波向我們道出了他的心聲:“這三年盡管走得比較艱難,但我們持續不停地在往前走。”

    小鎮故事

    碧桂園做小鎮源于三年前的一個計劃。

    2016年8月,楊國強、莫斌帶著新成立的產城發展事業部亮相,隨后發布了一個“科技小鎮”計劃。在這個計劃里,碧桂園將在一線城市周邊和強二線城市至多80公里的區域,最好不超過60公里,建造名為“科技小鎮”的衛星城,占地2至5平方公里,5年計劃投資1000億元。

    這樣的想法源于城鎮化中的機會,源于多元化、轉型的需要,更是源于對產業、科技的看好。

    “2016年我們開始做產城的時候,是因為看到整個國家的發展是朝著技術和產業更加豐富、更先進的發展道路上前進。”向俊波說道。

    產業的發展,前提之一是需要有個衛星城可以承載。彼時楊國強說,深圳的成功是因為科技,但房子太貴了;碧桂園想在深圳旁邊建一個科技的城,廣東目前還沒有一家企業能完整地將這件事做好。

    秉持著承接深圳等一線城市產業的外溢需求,碧桂園開始了自己的“造城”計劃。

    如今來看,向俊波肯定了碧桂園邁出的這一步:“三年后看,當時我們的判斷比較準,這三年來,國家技術包括這些技術企業經歷了非常寶貴的成長,取得了非常大的進步。”

    惠州潼湖科技小鎮,便是碧桂園首個落地的“試驗品”。

    2017年5月,碧桂園在惠州惠城區瀝林鎮英光村拿下約31萬平方米的兩宗土地,作為小鎮的首期土地;2018年9月,潼湖科技小鎮第一期正式開園,意在打造世界級的物聯網產業基地。

    據了解,目前園區還有部分企業在裝修和設計階段;到今年年底,園區將有總共近30家企業入駐,入園人數大概在1000人左右。

    在向俊波看來,未來園區還孕育著更大的發展機會。

    “這只是個開始,預計在未來兩三年,隨著二期的開發和建設,會聚集上萬的從業人員以及一大批具有成長潛力的企業在這里蓬勃發展,我們非常有信心。”

    至于二期的建設情況,向俊波透露,目前規劃設計已經基本完成,正在和政府做前期土地供應的準備工作,“希望在今年下半年開工建設,9-10月份吧,這樣在明年下半年的時候第二期產業入駐就會完成。”

    向俊波希望,隨著一期、二期規模的擴大,惠州潼湖科技小鎮會形成一個產業豐富、越來越熱鬧的地方,對未來社會經濟發展發揮作用的一個地方。

    對于這樣的發展速度,向俊波有些感慨:“進展確實還算比較快,我們第一期的建設從動工到園區的投入運營只用了16個月的時間,包括星級酒店這些配套功能,這個速度并不慢。”

    同時,建設只是為這個科技小鎮提供了鋼筋混凝土的基礎,要把它的血肉和靈魂豐富起來,需要碧桂園和入園企業一起營造產業氛圍。“這個還需要時間,我判斷,從我們開園開始,用三年左右的時間才能形成濃厚的產業園區氛圍。”

    產城不易

    從2016年8月至今,碧桂園踏入產城融合這條路已將近三年。

    回首這一路,向俊波還是一如既往地堅持他的觀點:“做產業品牌的建設,不是很多企業能夠做的,甚至絕大部分企業都做不了這件事。”

    “這種項目適合比較有實力的企業來做,要不然就成為了一場圈地的運動,適得其反。”向俊波說道。

    在他看來,相比其他開發運營商,碧桂園在產業方面所擁有的優勢,正是在產業整合能力、資金實力、人才和團隊基礎方面。其中,資金實力是極為重要的方面。

    以潼湖科技小鎮為例,今后相當長一段時間內,潼湖科技小鎮還將處在投入期,“投入的資金是幾十億、上百億的凈投入數量級,一般企業確實不能夠承受這么長周期和這么大的投資。”向俊波說道。

    一直以來,地產商做產業總不免受到詬病,背后的主要原因便是地產商并未脫離傳統地產開發模式,仍舊依靠住宅開發來實現收入和利潤。

    于碧桂園而言,早在小鎮計劃頒布之時,就為自己定下產業先行的目標:不依靠地產盈利等。

    然而,產城融合項目畢竟周期比較長、對資金投入要求高,碧桂園怎么在漫長的建設周期里平衡長短資金,真正做到不依靠地產賺錢?

    向俊波對此表示,科技小鎮的收入結構是多元化的,除了可售物業的收入、租金的收入、園區營運收入外,碧桂園也在全力推進融資手段。

    融資手段具體包括資產證券化和產業基金,例如籌建了產業孵化基金,定向做科技小鎮內企業的投資和孵化,“現在剛剛拿到批復,正在找第一批募投項目,我們希望它未來成為園區內運營方面的增長點。”向俊波透露。

    資產證券化方面,向俊波則表示取決于小鎮項目租金收入的持續增長、物業的完善,以及產業氛圍的營造。更為重要的是,資產證券化對于項目的回報率有一定要求。

    對此,向俊波表示,“我們希望利用三年左右的時間讓園區逐步成熟,成熟的重要標志就是物業租金收入能夠基本覆蓋資金的成本,這是第一步要做的事情,然后在這個基礎上去進一步提高收益率。”

    依賴于自身的優勢與實力,“新手”碧桂園這三年也收獲了一些成績。

    觀點地產新媒體了解,除惠州潼湖科技小鎮外,目前碧桂園還在積極籌備落地其他產城項目,如思科(廣州)智慧城、深圳機器人產業園、惠州南站新城、張江長三角科技城等。

    在向俊波眼里,經過錘煉,碧桂園從“門外漢”成為了“門內漢”。

    “這三年下來,碧桂園進入到比較專業的園區運營管理主體的過程,在園區的規劃設計和建設水平,包括對于產業產品的設計能力方面,都有比較大的進步。”向俊波說道。

    盡管已小有成就,向俊波也做好了長期奮斗的準備,“未來走的路還比較長,從一個門外漢到一個門內漢,再成為領軍的企業,應該還會有一段時間。”

    這樣的判斷,源于對產業運營難度性的感知。向俊波坦承道,產城業務最大的難處還是在于產業的運營,從企業簽協議到入駐,到入駐后能夠留下來,這個困難比他們想象的要大得多,受到的影響和因素要多得多。

    “現在看來,我們還是想做一個成一個,真正把這些適合做產業的空間做出來。”

    對于接下來的路,碧桂園有更足的耐心,更長的制度安排,更多的立足于真正做產業運營。

    以下為觀點地產新媒體對碧桂園助理總裁兼產城發展事業部總經理向俊波先生的采訪實錄:

    觀點地產新媒體:很多企業都提到要轉型做產業,像文旅小鎮、金融小鎮、健康小鎮,為什么碧桂園會選擇以科技、創新為切入點?

    向俊波:當時我們有更便捷、更順暢的轉型方式,比如說做文旅,做教育,這也是進入產業非常重要的方面,但是我們還是選擇做科技小鎮,這是非常艱辛的一條路,包括我們后面做機器人,選擇跨度相對比較大的道路,也是比較艱難的轉型道路。

    這和楊主席對于社會經濟發展的理解有很大的關系,因為他覺得技術變革、技術更新是促進社會發展最有效的動力,一切社會的發展最后歸根結底都是靠人和技術變革來實現的,越早、越直接介入技術的發展,對社會的進步和發展就越有促進作用。

    我們從來沒有選擇便捷的或者容易的道路走,選擇走了一條比較艱苦的道路,我相信這在未來對于整個社會是更有利的方式。

    觀點地產新媒體:首先落地的是潼湖科技小鎮,為什么當初會選擇惠州?或者說您認為惠州在大灣區中的角色是什么樣的?

    向俊波:當時選擇惠州是因為這里良好的區位條件,和小鎮所在地非常優美的自然生態環境,以及當地政府的大力支持有非常大的關系。

    這幾年隨著粵港澳大灣區建設,惠州的優勢尤其是生態資源方面的優勢,會隨著交通設施、區域交通的改善,進一步發揮作用。我們選擇了一個非常適合做產業,尤其是做中高端產業的地方。

    惠州市政府現在啟動了兩個萬億級的產業集群,其中一個是石化產業,在大亞灣地區,另外一個是電子產業,未來一定是在潼湖這邊,會形成高度聚集的電子片區。

    這里和周邊村鎮、和東莞會形成非常緊密的產業協作聯系,一起共同建設大灣區,未來有可能成為中國硅谷,這里是充滿潛力和希望的地方。

    觀點地產新媒體:現在潼湖科技小鎮是工作重點,同期還有多少產業小城在開拓?

    向俊波:目前碧桂園產城融合項目除了這個之外,還有其他的項目也正在開發推進,我們在推進過程中也在逐漸學習更多的經驗,總結可能存在不完善的地方,還是會立足在更有條件做產業的地方做產城融合小鎮類的項目。

    以前我們可能有更多的計劃,但是現在還是想做一個成一個,真正把這些適合做產業的空間做出來。

    目前,我們更多的立足于真正做產業運營,但產業運營和很多東西有關系,和國家的產業政策、和社會發展階段有關,包括外部環境對我們都有非常大的影響,它的復雜性和困難性超出了我們的預料。

    我們現在想靜下心來研究產業運營,圍繞企業怎么進來、進來之后怎么留住、留下來以后怎么能夠取得更好的發展進行思考,通過各個方面把我們的產業運營基礎打得更加扎實,這才是我們產業和城市相結合項目能夠長遠走下去的道路。

    觀點地產新媒體:相比以前提要開多少個小鎮的目標,現在碧桂園更傾向于把手上的幾個項目先做好?

    向俊波:對,我們現在更立足于把已經獲取的用地,正在建設的這些小鎮項目建設好,更重要的是要把產業做扎實,要運營好,這才是我們最關鍵的地方。

    觀點地產新媒體:怎么平衡長短資金的需求,或者怎么做到不依靠地產賺錢?

    向俊波:資金對于小鎮來說非常重要,而且我們長線投入比較多,自持部分也比較多,這對于資金的需求和要求確實非常長。

    但是好在國家和地方政府對于這樣產業類型的項目有更加豐富的資金渠道和手段,比如說我們的產業和基礎設施建設很大程度上使用了國家政策性開發貸,這是普通房地產商不具備的優勢,它的周期很長,利率比較低,非常適合做長周期持有和長時間發展的項目,等產業進來才退出。

    另外,也有很多比較好的金融工具可以供我們選擇,比如說資產證券化,產業基金的介入和投入也是一個渠道。這些對于產業來說是非常重要的,我們現在資金方面盡管凈投入比較大,但是整體還是比較健康的。

    前期開發的可售物業比例非常低,銷售物業在整個營收中占的比例并不高。國家對于產業發展有一系列的金融政策安排,利用好這些政策還是大有可為的。

    前提是我們必須要把產業做踏實,把運營做好,讓我們的產業空間自己也能夠盈利,能夠實現自我資金的平衡。

    觀點地產新媒體:您從三年前就開始進入產城事業部、操盤潼湖項目,這三年您怎么看待碧桂園在產城業務上的成績,有哪些困難和成就?

    向俊波:這三年下來,我們算是從門外漢進入到比較專業的園區運營管理主體的過程,我們園區的規劃設計和建設水平,包括對于產業產品的設計能力,都有比較大的進步。

    今天看到的這些研發設施還只是其中的產品之一,下一步還會有數據中心的建設,還可能會有多層智能制造的模式,產品豐富性會大大提高。

    園區的運營是從去年9月份開始,我們的團隊也是從那個時候搭建起來的,經過了不到一年的時間,還在磨合過程中,要走的路還比較長,但是基本上接近于專業的水平。

    要從一個門外漢到一個門內漢,再成為領軍的企業,應該還會有一段時間。

    青年領袖:寄予厚望的地產新力量,在如初興奮和激動的時代,思索未來,回歸理性。

    撰文:林心林    

    審校:武瑾瑩



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