解局 | 買下新城拋售項目

觀點地產網 ?

2019-07-28 22:58

  • 隨著時間推移,越來越多“新城買家”浮出水面。

    觀點地產網 從7月3日發酵至此,新城在一段時間內密集成為了眾人的關注對象。陣陣喧囂中,新城也在急忙采取種種措施止損。

    為了解決一些未來可能出現的問題,新任董事長果斷選擇了出售項目來回籠資金。

    據新城自身披露,其已在洽談、協商出售的項目約為40個(含合聯營項目),但擬出售的標的項目公司范圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。

    所謂是非地,資本的世界里往往不會出現簡單的零和游戲。正如此次新城項目出售中,買家與賣家之間顯然無法用簡單的“此消彼長”來形容。于買賣雙方而言,這筆交易的意義同樣不止一層。

    于新城而言,賣項目回血是特殊情況下的一次“救場”。而對于買下項目的企業而言,這不僅是一次可遇不可求的擴儲機會,甚至還算得上是一次對上半年的擴張“補漏”。

    有業內人士指出,由于上半年土地市場回溫,招拍掛市場拿地的成本隨之上升,爭奪也越發激烈。而在這樣的火熱情況下,相比資金實力雄厚的頭部企業,留給中小房企的擴儲機會無疑會少上很多。

    從新城目前所公布的名單看,暫時已經簽約交易的15個項目中,買家包括了旭輝、龍湖、中駿、寶龍、金科、仁恒置地、弘陽、恒邦雙林等。

    據觀點指數發布的2018中國房地產銷售金額TOP100榜單,除了旭輝、龍湖外,其余參與接盤的房企規模排名均在前20名以外,主要大多集中在50名左右,規模最小的恒邦雙林去年銷售金額僅為20億元。

    目前看來,接盤新城中的最大贏家是金科。在已經簽約的15個項目中,金科股份一口氣拿下了8個。

    7月24日晚間,金科發布公告,宣布公司全資子公司擬收購新城控股6家房地產項目公司股權,交易完成后公司將持有6家房地產項目公司100%股權,預計成交總額約為17.21億元。

    或許是因為對新城此次出售的資產抱有信心,在兩天之后,金科再次宣布收購新城控股2家房地產項目公司股權。短短兩三天,金科已經拿下了新城8個項目,預計可為其新增計容建筑面積121.93萬平方米。

    據計算,該8個項目的交易總價約為27.38億元,具體分布在河南商丘、許昌、安徽宿州、江西上饒、山東日照、青島、浙江平湖、江蘇宜興等地。

    由于新城的目的較為明確,轉讓項目股權所得款項主要用于支付上半年已支付的土地款,所以在定價上既沒有折價,也沒有溢價。有市場說法稱,土地市場冷熱不定,能夠“平價收購”大企業因特殊情況“不得不”拋出的一些資產,對于金科而言是較為有利的。

    同樣的,弘陽地產以17.1億元總價將徐州兩個項目收入囊中,兩宗地塊總建筑面積約達38.85萬平方米。

    可以比較,弘陽去年新增土儲約為183.15萬平方米,而它此次接盤新城的兩個項目體量占到了自己去年全年新增土儲的21.21%。

    據相關人士介紹,此次“撿漏”對于該企業而言意義不小。在此之前,弘陽在徐州僅有一個項目,此次收購對于弘陽的深耕江蘇戰略而言,更像是一次“填白”動作。

    此外,值得一提的是,無論金科還是弘陽,其所拿下的都是項目100%股權。由此,在如今合作成勢的環境下,并不排除買家們未來還會引入新項目伙伴的可能,完成回血和分攤風險的同時,也能有效擴大自身規模。

    事實上,這一操作于金科看來并不陌生。在其去年新增的110個項目中,持有項目100%權益的僅有18個項目。

    作為房地產行業的“面粉”,地產商們從頭部企業到中小房企,無一不對自己的土地儲備報以十二分注意力,今年上半年的土地升溫便是側面印證。

    據觀點指數發布報告,今年春節過后,土地市場成交面積、總價開始出現明顯上升趨勢,尤其是在二三線城市。

    據市場人士介紹稱,今年上半年里,頭部房企憑借著自身資金流優勢,拿地反而較為穩健。形成比較的是,中小規模房企則相對激進,溢價拿地的情況頻頻出現。

    僅是在上周,能夠看到的最新數據包括,7月23日,藍城5.34億競得寧波宅地,溢價27%;7月24日,中海、德商分摘成都兩宗商住地,溢價均超過50%;次日,中天美好8.06億獲嘉興地塊,溢價52%;美的于7月26日,以7.67億拿下金華一宗商住地,溢價37%。

    但也正因為此,業內人士表示,高價拿地對于資金鏈本來就不太充裕的中小型房企而言,所帶來的壓力要較頭部企業大得多。“所以許多企業選擇繞過土拍,進行收并購補充土儲,比如這次收購新城項目。”

    數據顯示,在今年4月份,世房、藍光、佳兆業、招商蛇口等企業發起的收并購近15宗,涉及用地面積逾200萬平方米,涉及交易總額超過180億元。

    而讓中小房企心頭一緊的是,7月以來,國內外的融資環境進一步趨緊。本月12日,發改委發布行新政,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

    至此,地產商們境外發債所募資金的用途僅剩下“償還舊債”這一條。彼時便有業內人士表示,雖然企業不會直接將發行海外債所得資金直接用于購地,但接連調控下,房企的資金鏈確實會收到一定影響。此情況下,企業在土地擴張上則會變得小心翼翼起來。

    招拍掛市場升溫,現金流收緊的雙重影響下,中小型企業想要擴張顯然需要抓住一切可能的機會。值得期待的是,新城此前公布的“40個洽談代售項目”中,如今僅有15個宣告“有主”。而剩余的項目究竟會落于誰手,目前仍是個未知數。

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    撰文:陸欣    

    審校:武瑾瑩



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