俊發蛇吞象 昆明一哥92億“全國總價地塊”誕生記

觀點地產網 ?

2019-07-28 22:55

  • 首要任務便是做大規模,以保證自己的安全,不被其他企業蠶食。

    觀點地產網 7月15日,中海以79.4億元斬獲北京豐臺區造甲村地塊,是2019年最貴地塊。

    而在短短11日后,這一紀錄再次被刷新。7月26日,俊發以總價92億元包攬昆明新螺螄灣片區11宗地,新總價地塊誕生。

    起源云南的“昆明一哥”俊發,一直是昆明土地市場的常客,拿地并不是稀奇事。可是,92億元的價格仍出乎了很多人的意料。如若加上公建配套,實際拿地價格將高達126億元。

    “目前在昆明能拿到那么多土地很難得了。”昆明業內人士康兵算了筆賬,5-5.4之間的容積率,拿地樓面價約2842-3694元/平米,按照目前片區1.3萬元-1.4萬元/平米的住宅價格,有很大的利潤空間。

    但以126億拿地還是頗為冒險。在觀點指數發布的2019年上半年中國房地產企業銷售金額TOP100中顯示,俊發以320億元的半年銷售位列51位。而在2018年,俊發以630億元位于榜單第46位。

    換言之,俊發以將近去年年度銷售的20%買了塊地,這顯然是一筆不小的開支。

    拿下高價地后,是否會帶來資金壓力?觀點地產新媒體曾致電俊發集團,但截至發稿,暫未收到回應。

    “全國總價”第一誕生

    7月26日,昆明新螺螄灣片區11宗約789畝商住用地打包網上拍賣,起價約91.98億元。最后,11宗地由俊發集團旗下的云南中豪置業有限責任公司以底價競得。

    由于該地塊需要承擔約34億元的公建配套,包括片區配套學校、醫院、公共綠地及回遷房等,俊發的實際拿地價格高達126億元。

    所以,該地塊不僅成為云南昆明歷史總價最高地塊,同時也超越了北京剛誕生不到半個月的總價地塊,成為2019年新全國總價最高地塊。

    此次出讓的11宗地編號分別為KCGD2019-2-A3、A5、A6、A8、A10、A12、A13、A14、A15、A18、A22,其中含616畝住宅用地和173畝商業用地。成交金額約91.98億,容積率4.38-8,最大可建面積約287萬平米,土地單價約830-1516萬元/畝,樓面價約2842-3694元/平米。

    由此可見,此次俊發摘得的總價最高地塊,不僅在于體量龐大,片區的土地單價也隨著時間推移水漲船高。

    觀點地產新媒體了解到,2011年3月,中豪置業拿下的新螺獅灣片區地塊,總價64.87億元,平均土地單價僅350.4萬元/畝;2017年6月,萬達拿下的草海北岸地塊,總價74.77億元,平均土地單價538萬元/畝;2018年8月,平安不動產以57.88億元摘得的呈貢高鐵站旁地塊,平均土地單價460萬元/畝。

    其中,值得關注到的是,2015年,中豪置業拿下的新螺獅灣片區地塊約380畝地因長期閑置被收回。2017年,中豪置業完成重組后,新螺螄片區開發正式由俊發接盤。

    但是,此次出讓地塊的容積率也較高,在5-5.4之間。有市場分析認為,新螺螄灣這批土地,或會開發成塔樓,也就是俗稱的筒子樓。企業也會傾向于大規模開發塔樓,以降低樓面單價,并快速回籠資金。

    “這塊地原來出過問題,不過價值還是非常高的。”康兵在接受觀點地產新媒體采訪時肯定了該地塊的價值。

    “萬科,碧桂園很多企業都談過這幾塊住宅,指標和地段都還可以。”他稱,地鐵四號線在里面有站點,醫院、學校等配套都很齊全,這些都是這塊地的優勢。

    “新螺獅灣不好的地都已經建完了,后面的住宅品質都比較高。”據他介紹,新螺獅灣片區如今房價約1.3萬元-1.4萬元/平米,預期未來仍存在較大的升值空間。

    俊發蛇吞象

    跟“高價土地”有關的故事,很多都不太圓滿。不少企業會用漫長的時間與極高的代價為當時的決定買單。

    “目前在昆明能拿到那么多土地很難得了。”康兵算了筆賬,5-5.4之間的容積率,拿地樓面價約2842-3694元/平米,按照片區目前1.3萬元-1.4萬元/平米的住宅價格,有很大的利潤空間。

    他稱這是塊很劃算的地。

    俊發為何拿下如此高價的地塊?有分析認為,一方面是因為“昆明一哥”俊發深耕昆明,已連續10年蟬聯昆明市場占有率第一名,有區域規模和操盤的優勢。

    另一方面,則是外來競爭者所帶來的壓力。據了解,隨著西部地區的活躍,昆明已集聚融創、碧桂園、新城、藍光、華僑城、招商蛇口等知名企業。

    這些企業的入駐,難免會給俊發帶來一定壓力。

    行業普遍的現象,中型企業多少有些焦慮。隨著行業集中度越來越高,中小房企的生存空間被不斷擠壓。

    對此,首要任務便是做大規模,以保證自己的安全,不被其他企業蠶食。花126億元拿的地,或許也在一定程度上給予了俊發足夠的安全感。

    但是,總價92億元、實際成本高達126億元的地塊,對于俊發此類中型房企來說,仍舊是一場豪賭。

    拿高價地的風險必然存在。首當其沖就是對企業本身融資水平、資金流和企業控制的考驗。還未上市的俊發,資金或只能來自于銀行貸款及信托等非標通道。

    一旦未來片區遭遇調控壓力等原因遭遇銷路不暢,則容易導致存貨高企等連鎖反應。更何況,作為一家城市更新起家的房企,俊發向來以“慢周轉”見長。

    “慢周轉”的俊發一直沒有掩飾自己的野心。觀點地產新媒體了解到,2013年,俊發就曾發布過5年戰略——要在2018年實現千億銷售額。

    不過,在隨后幾年,俊發并未踏上房地產快速發展的快車。直到2019年,其銷售金額僅為千億的1/3左右。

    2018年,正式由俊發地產更名為俊發集團,加快了走出去的步伐。前任總裁張海民甚至透露,俊發會加速在京津冀、長三角、粵港澳大灣區的布局,拓展全國市場,并預計在年內將總部從昆明遷至上海。

    但隨著張海民離職,俊發總部遷移并未如期進行。

    不過,俊發的土地儲備向來充沛。數據顯示,截至2018年,俊發土儲已達到5013萬平米,土儲貨值5650億元。

    據其官網介紹,截止目前,俊發已在“深耕云南、布局全國四大區域”的戰略下,昆明、大理、麗江、瑞麗、西雙版納、成都、貴陽、上海、無錫、鄭州、西安、深圳、佛山、石家莊、海南萬寧、泰國普吉、柬埔寨西哈努克港17個城市,開發建設百余個項目。

    撰文:陳玲    

    審校:武瑾瑩



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