張鵬與觀點面對面:我在當代做總裁

觀點地產網 ?

2019-07-28 00:53

  • “每個人有每個人的氣質和內涵,有些事要堅持。我就是這樣的公司,就是這樣的人,你怎么看是你的事,我就堅持往前走。”

    編者按:8月6-9日,2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地產全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鰲房地產論壇,我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地產創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地產宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

    觀點地產網 37度,北京發布了高溫預警。和張鵬約在北京東二環東直門外香河園路1號,腳下是二環路,車水馬龍。

    對面8幢高樓環形而立的建筑,像8個巨人張開雙臂,手拉著手。這是被美國《時代》雜志稱為“世界十大建筑奇跡”的綠色科技社區綜合體——北京當代MOMΛ。

    隨后,我們走過當代置業的品牌館,這里呈現著企業19年的發展脈絡,關于綠色,關于科技,關于理想和態度。張鵬作為參與者,見證了這一切。

    他在當代置業18年,現任總裁,負責集團大小事務,同時是這家公司的執行董事。用他的話說,是夾在“冷板凳”和“熱板凳”之間的角色。“冷板凳”是董事會,“熱板凳”是一線沖鋒陷陣的人。

    因為來自寧夏,張鵬見過比青草更青的藍天,看過比沙白更白的羊群,有著西北人普遍的性格特征,直來直往,待人真誠。

    專訪當天,這個認知更加強烈。按約定的時間,他緩步走進開闊的會客廳,一身地產職業經理人的標準裝扮。我們聊了將近兩個小時,看得出來,他是個溫暖的人。

    所以,他帶領的當代置業,也有著獨特的氣質。

    當代18年

    “我完全是一個草根。”張鵬說完自己就先笑了起來。

    很自然地聊起他的職業生涯,因為相比起現今通過高校校招、順理成章成長起來的精英,老一輩職業經理人的經歷更具有戲劇性。

    學法律出身,出來供職于檢察院,張鵬初出社會,就是個體制內的人,在那時算是個讓人艷羨的工作。

    他回憶,那時候的工作太壓抑,接觸的都是負能量。所以,做了一年反貪后,就毅然決然背著小包到了北京,成了“北漂”。

    “用我母親的話說,她站在陽臺,看著我瘦小的身軀一步一步地走出院落,然后在陽臺上大哭了一場。”年輕的張鵬是自由的,家人給予了他充足的選擇空間。

    生活很奇妙,每一個行為都在為未來埋下注腳。張鵬喜歡寫作,那時候就尋了個媒體的差事,機緣巧合認識了張雷。

    “19年前,有一個機會采訪我們董事長,他跟我講養老、綠色。”或許不能算是一次志同道合的相遇,用張鵬的話說,那時候他聽不懂什么養老、綠色:“我說,蓋房子搞什么綠色?是不是就是房子上種點花草?”

    顯然,對于綠色地產,甚至是地產,張鵬是個小白。他說,那時候,他不懂地產,圖紙看不明白,采購不會、工程也不會。

    不過,慧眼識才是每個企業領導人的必修課,張雷不例外。他向張鵬拋出了橄欖枝:“我們有一本內刊雜志叫《當代人》,當時很多企業都做。”

    從《當代人》開始,張鵬隨后基本摸遍了當代每一個崗位,這對于他來說,可能是人生最重要的一段經歷。

    履職當代十幾年,張鵬深知傾軋不是當代的用人風格。他認為,每個企業有自己的活法。聽他說,當代有新職員入職,帶領我們走進會客廳的應該也是當代的新同事,高高瘦瘦,看起來很年輕。

    “我跟他們說,當代簡單、專注的文化就造就了內部摩擦比較少,大家都是職業經理人,能者上。另一面,狠勁、殘酷性就弱一些。經營管理,不同的方式各有利弊。”

    “當代現在有很多年輕的小孩,他們都很優秀。”

    有些企業以業績為導向,“就是要把那座山頭攻下來!”張鵬做了個拳頭向下的手勢,以添加自己語氣里的狠勁兒。

    他認同,這種方式對企業短期內的成長性、規模性或許更好些,但當代似乎不想改變。張鵬說,這是企業運轉、經營的藝術,企業管理沒有絕對的好與壞、對與錯,只有適合與不適合。

    張鵬口中那群“優秀、年輕的小孩”,后來也會像他一樣,在當代置業歷練成一名出色的職業經理人。

    2014年,張鵬正式被委任為當代置業的執行董事,再獲任為公司總裁。職務越高,責任越大,面對業績的壓力,他戲稱每年都想死一回,然后重生。

    他不斷告訴自己,所有的磨難都是對人的塑造。所以,直到現在,記者出身的張鵬依舊保持著寫作的習慣,“寫東西是最解壓的,你們寫東西是工作,我是解壓。”

    “覺得入錯行?”

    “沒有。”張鵬的回答快而堅定,他說,房地產行業最成就人。

    綠色之路

    從公務員、媒體記者再到一家上市公司的總裁,是一條難以復制的職業弧線。這條路上,需要突破局限和挑戰自我的勇氣。

    當代置業的路徑選擇也需要巨大的勇氣,21世紀初期的中國房地產市場,氤氳著數不清的機會,當代成為最早投身“綠色地產”的企業。

    那時候,做綠色地產的企業沒幾家,張鵬說,當初也是為了找到差異化競爭力。

    “現在有不少企業做綠色地產了。”我們想知道張鵬是否有競爭的焦慮感。

    “做綠色建筑的企業應該越來越多。”這個回答出乎我們意料,張鵬坦言,雖然綠色地產是大勢所趨,但真正做綠色建筑的企業還是很少。

    他將最大的原因歸于限價,綠色地產需要高投入,新進入的企業就很難做。但是,對于早期做綠色地產的企業來說,隨著時間變長,邊際成本反而逐漸變低。

    “行業更多的人來做,比誰更領先是沒問題的。就這么幾家在做,還要把他們拿在一起對比,這不合適。”

    張鵬很低調,他更希望大家將關注點放在企業,放在企業堅持在做的事情。但是,在推動綠色和科技這件事上,他又是高調的,在眾多房地產論壇上,他希望更多人認識綠色地產。

    “我們至少要改變行業的認知。”現在依舊很多人認為,綠色建筑是不能普惠大眾的,因為成本高。

    “我會讓他們看看當代項目,當代進三四線城市,都是地源熱泵、清潔能源、冬天供暖,早期的項目500塊錢過一個冬天,和你買空調,住進去以后裝地暖、裝一個小鍋爐的生活成本相比是更低的。”

    張鵬介紹,當代的綠色是全產品線覆蓋的,有萬國城MOMΛ、上品格MOMΛ、滿堂悅MOMΛ、當代城MOMΛ四個標準化產品線。

    從事房地產企業18年,張鵬對行業有了自己的認知。他告訴我們,房地產企業要做三件事,第一要把農民的事做好,種地腳就要踩到泥土里,真正把房子蓋好;第二要有差異化,像綠色建筑,就是個清晰的標簽;第三,要跟金融資本、科技創新結合起來。

    在綠色科技這條路上堅持了19年,當代有著讓人難以忽視的韌性。

    笨人不笨

    當代置業已經用19年的時間形成了自己的獨特競爭力,但在規模上,仍處于行業中游,2018年實現合約銷售約321.57億元,同比增長45%。

    “沒有規模就沒有一切。”張鵬坦言,規模是當代比較“痛”的點,他和董事會達成了追求規模的共識。

    “公司大了,融資成本低,船大也不容易倒。”張鵬沒有避諱提及2018年末當代置業發出的15.5%高息債。

    他呷了口茶:“圣誕節前后發債窗口不太好,但如果到年底這筆錢不發出去,審批就作廢了,等同浪費一次機會,并且當代2019年有筆債要還。”

    換句話說,如果去年底高息債不發出來,當代就需要通過外匯還債,渠道又不那么暢通。

    “不過,即便我們沒有發出那筆債,也是沒有問題的,就是要解決境內錢怎么出去的問題。”他直言,用一筆特殊時間點的發債利率來衡量一個企業的整體發債成本并不客觀,當代9%的綜合融資成本,處于同等規模企業的正常水平。

    但即便追求規模,“穩健”依舊是這家企業的基因,“當代每年保持35%的復合增長就可以了,不追求翻倍上漲。”

    不是不想做,而是做不了。張鵬嘆了口氣,因為提升速度,負債率、周轉速度、工程質量、工程節點等就會出現一系列的問題:“當代現在的極限也就是把復合增長保持在35%左右,負債率控制在80%左右,凈利率保持8-10%。”

    “股價呢,還沒到理想值?”

    “是不滿意的,但我們也沒有過分采取什么措施。”張鵬很仔細聽每個問題。

    他告訴我們,當代內部稱自己有點笨,原因是將大部分精力放到了公司內部管理、文化建設、產品研究以及標準化的塑造。在報表和市值管理上,就顯得比較笨,盡管這有很多辦法。

    他告訴我們,市值管理也有正向、合規的,當代確實在這方面下的精力比較少,內部也在檢討,未來愿意有機會引入戰略投資人。

    張鵬語氣平緩,闡述著一個再平常不過的事實,但對于報表,他的態度又變得涇渭分明:“我們對報表的修飾和安排比較老實,別的企業把結轉提前或者推后,怎么好看怎么來,我們不會這樣做。”

    在當代的世界觀里,今天所做的每一件事,之后都會反應出來。

    在他眼里,當代是有點笨,但我們在張鵬的語氣中,卻讀出了些許驕傲的意味。或許是有不足,但他不認為這種“笨”是一件不好的事情。

    他分享了任正非采訪中說的一句話:以前以為活下去是企業的最底線,現在來看活下去是企業的最高戰略。

    “每個企業有每個企業的活法,企業家的終極理想是干成自己想干的事情。”張鵬顯露出了一絲倔強:“每個人有每個人的氣質和內涵,有些事要堅持。我就是這樣的公司,就是這樣的人,你怎么看是你的事,我就堅持往前走。”

    在當代的價值取向里,堅持比選擇更重要。

    悲觀與樂觀

    聊到了選擇,我們問,上市當年(2013年)將二環的香河園三號地賣掉,有沒有后悔過?

    那塊地就是如今的融創壹號院,寸土寸金。

    “從人性的角度來講,每一個決策都是在那個時點正確的決策。從市場的角度來講,肯定對當代是一個遺憾。”一位和文字做朋友的人,說的話需要讓人再三回味。

    他讓我們試圖將某件事、某個人還原到當時那個節點:“你沒有能力去買別墅,就不要買;你沒辦法去開法拉利,如果一定要開,就只能賣身求榮,可能在那個時點會帶來很大的傷害。”

    張鵬對“舍與得”看得很透,換句話說,有舍才有得,那時候如果倔強,當代有可能就不是當代了。

    他喜歡從事情的兩面性進行觀察,他笑著告訴我們,自己是AB型血、雙子座,永遠把每一件事情都設想到最壞,但是做最好的努力,即便知道不會成功。

    “極端出現的問題會是什么?好的選擇是什么?次的選擇是什么?”在企業發展的過程中,他或許每天都在提問,再自我釋疑。

    他這樣評價自己:首先是悲觀主義者,然后是一個樂觀主義者,表面上是個樂觀主義者,實際上是一個悲觀主義者。

    《千面英雄》是張鵬最近看的一本書,比較晦澀難懂,每個人都是英雄,但似乎始終遵循一種模式:一位英雄從日常的世界勇敢地進入超自然的神奇區域,在那里遇到了傳奇般的力量,取得了決定性的勝利,英雄帶著這種力量從神秘的歷險之旅中歸來,賜福于他的人民。

    “先活下來,當一個平凡的人,再成為一個英雄。當了英雄之后揮斥方遒,最后再回歸平凡。”張鵬說,企業也是如此。

    我們做過功課,知道張鵬是回族人,信伊斯蘭,所以說的話很有禪意。

    他笑笑:“不是極端的伊斯蘭,是被同化了的伊斯蘭,對宗教是兼容并蓄的。”只要對自己有益的事,多去想一想、多去看一看。

    這和做企業一樣,還差得很遠,要繼續往前走。

    拿起當代置業綠色科技地產發展戰略這本書,張鵬為此作序。最末尾,他寫道:當代置業堅持綠色科技+舒適節能+數字互聯的全生命周期生活家園就是永恒和趨勢,我們始終為此奔跑,這條道路只有開始,沒有結束。

    不禁讓我們想起一首歌——走出當代,掏出手機,播放出樸樹那首《平凡之路》。

    它告訴我們,向前走,就這么走,平凡,才是唯一的答案。人在路上,企業也是。

    以下為觀點地產新媒體對當代置業總裁張鵬先生的專訪實錄:

    觀點地產新媒體:從用人可以看出來,當代的管理很現代化。

    張鵬:如果一定要用一個官方的語言,當代希望把對人的哲學和西方的管理科學結合一下。昨天新的職員入職,我跟大家說,當代簡單、專注的文化就造就了內部的摩擦比較少,大家都是職業經理人,能者上。

    但我也說,做任何一個決策,做經營管理,不同的方式各有利弊。我們這個企業是簡單,比較單純,摩擦力相對少,但是狠勁、殘酷性就弱一些。

    有一些很好的企業,是一種傾軋式的、以業績為導向,這也是一種做法。反而這樣的方式對企業短期內的成長性、規模性還更好一些,這是企業運轉、經營的藝術。

    企業管理里面沒有絕對的好與壞、對與錯,就是適合不適合。我們高管流動率比較低,有一些年齡大了,就讓他到后臺去,給他換崗、換防。我們叫冷板凳、熱板凳,熱板凳是沖到一線,冷板凳是在后面建建體系、抓抓審計。

    每個人有每個人的氣質和內涵,有些事要堅持。我就是這樣的公司,就是這樣的人,你怎么看是你的事,我就堅持往前走。

    我總是講一句話,堅持比選擇更重要,但是很多企業是選擇比堅持重要,這是每個企業的價值取向。

    觀點地產新媒體:您做過媒體,還在檢察院做過?

    張鵬:對,我是學法律的,出來干了一年檢察院的工作,考上了公務員。檢察院是一個很壓抑的地方,尤其我是做反貪的,當時跟著老師辦的案子是一個銀行的副行長,59歲被辦了。辦完以后我就不想干了,覺得太壓抑,每天接觸的都是負能量、暗物質的東西。

    當時很年輕,毅然決然背著一個小包就來北京了。用我母親的話說,她站在陽臺上,看著我當年瘦小的身軀一步一步地走出院落,然后她在陽臺上大哭了一場。

    我特別喜歡寫東西,就去了媒體。那時候并不擔心收入,這些年寫東西的習慣也沒有改變。還干了一年電商,第一代電子商務的書我都寫過。

    19年前,有一個機會采訪我們董事長,他跟我講他的養老、綠色,我聽不懂,說蓋房子還搞什么綠色?是不是就房子上種點花草就是綠色?現在還有很多人認為綠色建筑是屋頂綠化、陽臺綠化,其實不是。

    觀點地產新媒體:這一個采訪,您奔著這個夢想就過來了?

    張鵬:董事長認為我還不錯,就問我要不要來試一試。我說我能干什么?地產不懂,圖紙看不明白,采購不會、工程也不會,那怎么辦?

    他說你來辦雜志,我們有一本雜志叫《當代人》,當時每個企業都做。之后幾乎什么崗位都干過,一開始做品牌,所以北京第一批媒體人我很熟悉。

    觀點地產新媒體:很多企業做綠色,像朗詩和金茂,你們有什么差別?

    張鵬:我覺得,做綠色建筑的企業應該越來越多才好,我在任何場合都不太倡導說每家企業的優劣。

    現在做綠色建筑的企業還是少,如果整個行業更多的人來做,說誰更領先,這是沒問題的。就這么幾家在做,還要拿在一起對比,還要傾軋,這不合適。

    當代當年為什么要走到這條路上來?是要找到自己差異化競爭力。

    我覺得企業要做三件事:一是把農民的事做好,你要種地,腳不踩到泥土里,真正把房子蓋好,說別的都沒用;第二,要有差異化,你別看綠色建筑現在越來越多企業在做,但是畢竟還是少數人在弄,它有一個很清晰的標簽;第三,你得跟魔術結合起來,就是跟金融資本、科技創新結合起來。

    說到細的層面,我認為我們幾家各有優勢。當代有自己的體系和氣質。第一,全產品線覆蓋,我們做的是4個產品線、8個產品系。金茂大部分做終極置業,朗詩是做改善以上,當代是全產品線覆蓋。

    我們至少要改變行業的認知,很多人說,綠色建筑是不能普惠老百姓,因為成本高,企業承擔不了,老百姓的生活成本也高。

    我就請你去看我們的長沙、湖北仙桃、南昌的項目,我們進的三四線城市,仍然是地源熱泵、清潔能源、冬天供暖,早期的項目500塊錢過一個冬天,和你買空調,住進去以后裝地暖、裝一個小鍋爐的生活成本相比是更低的。

    綠色是大勢所趨,但為什么20年過去了,還是這幾家在做綠色?是因為限價以后,大家看不到投入產出比。事實上,隨著時間越長,當代、朗詩、金茂在這方面的綜合成本越來越低了。

    但是其它企業一想,我現在進去,門檻還是那么高,還得投一大筆錢,還不知道回報是什么時候,就沒有那么多企業做了,這是很重要一個原因。

    觀點地產新媒體:去年公司有筆融資成本到了15.5%?

    張鵬:規模是我們比較痛的點,我和董事長、董事會達成共識,規模肯定是當代要追求的,因為沒有規模就沒有一切。公司大了,融資成本低,船大也不容易倒,還能聚集很多資源。

    但是從當代基因的角度來講,我們更愿意是一個穩的公司,在從事技術研發工作、科技創新和建筑結合,難免在之前對規模產生了一些拖累。

    去年那筆債,到12月31號如果不發出去,審批就作廢了。圣誕節前后的窗口確實不太好,但不發就浪費一次機會,還得重新報,報了之后批的可能性又特別小,一些問題要反復做說明。

    今年又有一筆債要還,大家發高息債都是借新還舊。那時候不發,會受到更大影響,得把人民幣轉成美元去還,轉出去的渠道又不是那么通暢,所以我們就把它發出來。

    當代現在的規模,綜合融資成本在9%上下,我認為還可以。有的媒體說,15%的發債成本都不夠覆蓋凈利潤,我認為不能這么算,因為那只是一筆債。

    我今年要發了美元債,把去年的債還掉了,手里多拿了3億美金,大家有什么好擔心的呢?

    其實當時我們即便沒有發那一筆,也是沒有問題的,只不過要解決一個事,就是境內的錢怎么出去。

    不過,我們肯定是要打通更多融資渠道,地產公司實際上是三類融資,一個是銷售融資,這是沒成本的;第二是股東融資,我們的股東有長城、信達;第三就是海外的發債、國內的ABS,今年當代其實也做了很多的嘗試。

    我們今年重點是將回款率提上去,這是最安全和最低息的。

    觀點地產新媒體:您怎么判斷今年的市場?

    張鵬:謹慎樂觀。航母級的公司,該推的時候,保本、虧損也得推,因為地產最后銷售看排名。大家很多合作項目的銷售額都是重復計算的,所以我不太看銷售額。有的輕資產公司銷售額很高,那不是真實的數據。

    最重要看營業收入,就是18-22個月以后,結轉的竣工備案、入伙交房的面積和金額,那是做不了假的,不是你的誰也不讓你并進去,反映前18-22個月的推盤節奏。

    每個企業都有自己的營業收入模型,到那時候你的營業收入沒有增長15%、20%,你的股價要出問題,債息要出問題,甚至讓你提前還債。

    大環境很重要,但我認為今年航母級的企業會受到更大影響。我們余地比較大,在保證現有資源可控、可以調整和整合的前提下,只要上下幾個城市稍微調一調,就能保證安全度。

    外面環境有多差、有多大的變化,把自己的事情做好是最重要的。

    觀點地產新媒體:股價還沒到理想值?

    張鵬:香港的投資人很理性、很簡單,就看負債、IRR、凈利潤,再深一點就看推盤節奏,在什么城市,從來不跟你談企業戰略、綠色科技。

    2013年剛上市,我跟他們講互聯網、科技,他們說聽不懂。當然我們也有一個成熟的過程,我們對股價很不滿意,但也沒有過分采取什么措施。

    你們應該知道,很多公司做市值管理有很多辦法。

    觀點地產新媒體:不愿意花過多時間去做市值管理?

    張鵬:市值管理也有正向、合規的,也有別的辦法,我們在這方面下的精力比較少。我們內部也檢討,跟人的任用是一個邏輯,傾軋式不是我們的風格,所以你就很難在那條路上走得很遠。

    另外一點,我們權益比較集中,大股東控股50%多,再加上信達和長城,真正的流通股不太多,所以活躍性、交投量不是特別高,這個問題我們也在不斷地改善,也愿意有機會引入戰略投資人。

    觀點地產新媒體:沒有后悔在港股上市?

    張鵬:沒有,這里面還有一個背景,當代是所有權和經營權典型分離的,大股東需要你在香港,一是海外融資,二是對企業的監督管理也更周密。

    四大每年的審閱、審核、審計,是非常嚴格的,還有工程的審計、經營的審計,都需要報告,那些報告還要給畢馬威,看了之后才去簽無保留意見。

    當代是對管理規范、流程標準很在意的公司,我們上了4家新三板公司,前后就三個月,之后我們再把新三板的幾家公司整合整合,再去聯交所,都在安排。

    觀點地產新媒體:非常低調的長線安排。

    張鵬:我們內部的說法是:我們有點“笨”。把精力放到了內部管理、文化建設、產品研究和標準化的塑造。報表、市值的管理,當代比較笨。

    觀點地產新媒體:這個笨很值得驕傲。

    張鵬:我們對報表的修飾和安排比較老實,有時候我們內部討論說,要不要做一些安排,在別的企業很正常,把結轉提前或者推后,怎么好看怎么來。我們不會這樣做,因為對我們這個規模的企業,今天所做的每一件事,之后都會反應出來。

    當代置業地產主業每年保持35%復合增長,我們認為就可以了,不追求翻倍上漲。我們不是不想做,其實也是做不了,因為再想提升速度,負債率、周轉速度、工程質量、工程節點等就出現一系列的問題,我們現在的極限也就是把復合增長保持在35%左右。

    負債率能控制在80%左右,有的時候高一點,有的時候低一點,我認為這就很好了;凈利率保持8-10%,對我們這樣的公司相對安全。

    我反思自己,在公司的治理方面用力過猛,就一定會犧牲一些機會。這還是源于所有權和經營權分離的問題,我不是企業所有者,只能選擇一些相對安全和穩妥的辦法做決策。

    當代這種企業,底盤相對比較穩,無論市場環境多大變化,都不是什么問題。但像當代這樣的民營企業,在北京生存還是比較困難。

    北方的企業我們老覺得是傻大黑粗,真的是這樣的,閩系、海派的房企都做得很精細的。所以,我們一邊得改變自己的基因,還要把企業管理精細化一些,穩一些、準一些,別死。

    這兩天我讀任正非采訪的報道,他說了一句話:以前以為活下去是企業的最底線,現在來看活下去是企業的最高戰略。

    觀點地產新媒體:能活10年以上的企業越來越少。

    張鵬:未來的路會越來越難,會被蠶食,已經有6000億、8000億的公司了。

    觀點地產新媒體:當代有被蠶食的考量嗎?

    張鵬:企業家的終極理想是干成自己的事情,如果不是真正出現了重大的資本、金融、政治風險,還是要獨立發展,我對當代的獨立發展是非常有信心的。

    首先,我們有差異化的競爭力,現在對外技術輸出也在不斷推動;第二,我們的流程和運營也比較穩,對風險的判斷、對風控的把握,我認為不會有大的顛覆性的問題;第三,這幾年我們確實還是布局了一些跟產業相關的事、跟社區相關的事、跟客戶全生命周期的事,包括一些黑科技,最后也有可能當代就變成了一個黑科技公司。

    觀點地產新媒體:也有做代建?

    張鵬:對,代建某種角度來講比較尷尬,市場好的時候不需要你,市場不好的時候,人家錢都付不出來,或者是很難付出來,大部分代建公司都是帶資代建。

    對當代來講,在保證安全的前提下,肯定是品牌代建,不做資本代建。因為資本代建對代建方來講是非常劃不來的,風險很大。但是大部分被代建方都需要帶資代建,所以每家企業處理的方法不同。

    我們有技術,通過輸出技術和品牌,在保證安全的前提下,可以做一點帶資代建,但是一定要收入回報覆蓋帶資投入,才能那么做。

    再說一件我們最近引以為傲的事,我們現在在研究凈零能耗住宅,今后我們開發的住宅,要逐步地實現凈零能耗住宅。

    觀點地產新媒體:您2001到當代?

    張鵬:是,但當代2000年就創業了,最早做的是生態建筑,2006年是綠色建筑。

    觀點地產新媒體:有沒有覺得入錯行?

    張鵬:沒有,房地產行業是最成就人,凡是從房地產轉型出去的,最后都不是那么成功。它的價值鏈太長了,因為有了地產,所以我們才做教育、科技、酒店、餐飲。

    觀點地產新媒體:我覺得您很樂觀。

    張鵬:只能樂觀,內心深處每年都想死一回,因為有業績壓力。但是,每天都無數次的重生,不斷地告訴自己,所有的磨難、所有的劫難、所有的艱難,所有的事情都是對你的塑造。

    所以我會寫寫東西,寫東西是最解壓的。你們寫東西是工作,我是解壓。

    我喜歡宗教、文學,涉獵也比較廣,我最近在看約瑟夫·坎貝爾的《千面英雄》,建議你們看看,挺好的。

    跟企業發展一樣,一開始是活下來,當一個平凡的人,后來成功了,就激發他成為一個英雄,當了英雄之后揮斥方遒,后來發現還要回歸凡人。所有的宗教都是這個過程,包括基督、釋迦牟尼,都是這樣的。

    觀點地產新媒體:您信教?

    張鵬:我是回族,屬于伊斯蘭。我們不是極端的伊斯蘭,是被同化了的伊斯蘭,所以對宗教是兼容并蓄的。只要對自己有益的事,都去想一想、都去看一看。

    觀點地產新媒體:您是覺得自己還站得不夠高?

    張鵬:差得很遠,我們離真正的天下大同或者說思想大同,或者說見山不是山,還差得很遠,還要繼續往前走。

    觀點地產新媒體:上市的時候賣了這旁邊一塊地,現在的融創壹號院,后悔嗎?

    張鵬:從人性的角度來講,你做的每一個決策都是在那個時點正確的決策。現在回過頭來看,從市場的角度來講,肯定對當代是一個遺憾。

    這個項目一級開發是我們做的,后來南昌市政買走了,在那個時點它也是個地王。

    我們永遠看任何事情,都把那件事、那個人放到那個歷史還原的角度去看,在那個節點,你沒有能力去買別墅,就不要去買。在那個時點,你沒辦法去開法拉利,你說我一定要開法拉利,那只能賣身求榮,可能就會帶來很大的傷害。

    所以,我并不后悔在那個時點做了正確的決策,但是從市場的角度看是遺憾的。因為我們的萬國城這70萬平米是三環以內最大的綠色住宅、綠色社區、LEED認證社區,那一塊地是我們做熟的。

    我覺得融創很好,但它就是做豪宅,這對我們做綠色的人內心有很大的傷害,他們那種做法都不是我們的路線。

    觀點地產新媒體:您做選擇,一般會有最好的設想,還是先有一個最壞的打算?

    張鵬:我是AB型血、雙子座,所以永遠把每一件事情都設想到最壞,但是做最好的努力。即便知道這件事不會成功,也是做最壞的打算。

    極端出現的問題會是什么?次的選擇是什么?好的選擇是什么?但是一定努力做到最好。

    首先是悲觀主義者,然后是一個樂觀主義者。表面上是個樂觀主義者,實際上是一個悲觀主義者。

    青年領袖:寄予厚望的地產新力量,在如初興奮和激動的時代,思索未來,回歸理性。

    撰文:陳玲    

    審校:勞蓉蓉



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