甘偉與觀點對話:建方長租藍海思辨

觀點地產網 ?

2019-07-26 18:14

  • “行業進入同質化競爭紅海,要從租戶需求出發做產品,從經驗中汲取靈感,而建方長租發現了家庭型租賃住宅的痛點。”

    編者按:8月6-9日,2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地產全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鰲房地產論壇,我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地產創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地產宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

    觀點地產網 甘偉于2019年1月下旬加入廣州建方房屋租賃管理有限公司(簡稱“建方長租”),以此作為世聯行18年“老兵”的新起點。

    這背后蘊藏著他的愿景:“長租是美好的,值得我們為之奮斗。”

    半年前的這個決定,讓“建方長租”和甘偉的名字同時見諸頭條,兩者結合暗合了某種規模與發展的情緒。

    按照官網表述,建方長租是由建設銀行與方圓集團2017年底合資成立,截止到今年6月業務規模逾1萬套。它同時是罕見的國有銀行為主體參與的長租公寓運營商,提倡主動以金融力量解決社會痛點問題,外界對社會責任與經濟效益之間的平衡尤為好奇。

    這一次前往建方長租位于廣州天河區的總部,與甘偉面對面對話,試圖縮短外界與它的認知距離。甘偉謙稱,建方長租是處于“出生期”“后來者”階段。

    對話圍繞哲學三問“我是誰”“我從哪里來”“我要到哪里去”展開,探討這一新生物種的價值與意義。

    甘偉認為,行業進入同質化競爭紅海,要從租戶需求出發做產品,從經驗中汲取靈感,而建方長租發現了家庭型租賃住宅的痛點。

    正應了歌德那句:“不能汲取三千年歷史經驗的人沒有未來可言。”

    沒有競爭對手

    見面是在夏日的一個午后,在對話開始前,他還在和下屬討論某些公寓應付款項的事宜。盡管建方長租成立至今近兩年,業務規模逾萬套(按行業常規統計方式約為3萬間),仍需要投入不少資源來運營管理。

    在對話過程中,甘偉保持一種學者式的嚴肅感。比如為了辯證性解讀“居住空間的品質”,他會耐心地花上五六分鐘,分門別類地講解從員工宿舍到家庭型租賃住宅的需求衍變及區別。

    “建方長租和市場上的創業系、酒店系、開發商系、中介系不太一樣,其實它是比較特殊的角色。”甘偉表示,租房租賃是建行提出的三大戰略之一(其余兩大戰略為普惠金融、金融科技),初心是從國有大行為行業賦能的角度盤活現有的閑置房源。

    “建行是在落實和實踐國家‘房住不炒’‘租購并舉’戰略,責任心和使命感和純商業運營機構不太一樣。”他對新公司的定位如是表述。

    于是我們問,建方長租是社會責任、經濟效益并存的商業運營機構?他略加思索,并未否認。

    建方長租的確因提倡房地產回歸居住屬性的策略而受到關注。

    資料顯示,建方長租透過一種“家庭不動產財富管理”的“存房”模式收集閑置物業,即房東向建行提出“存房”需求,建方長租對該房產未來收益評估后提供一次性或分期支付未來3-8年的租賃收益。此后,房源由建方長租負責出租及管理,房東另可享受建行相關理財服務。

    至于租客群體,2018年9月,建方長租還對外表示提出“兩年租金不遞增”的倡議,同時為居住期限長的客戶提供更大優惠。

    對此甘偉解釋稱,建行的“存房”業務已經決定了是“分散式”模式,即存房主要面向小業主,所形成的房源規模也以分散式公寓為主。這種公寓無需自建、自持,獲取條件相對靈活,但存在標準化、管理效率方面的缺點,目前市場上的租賃房源大部分是分散式公寓。

    “這種模式最后的結果是分散式、家庭型的這類房源居多。”他接著說:“但它一定是有非常大生命力的。”

    甘偉自信地表示,家庭型租賃住宅在長租市場是個空白點,“放眼望去,沒有競爭對手”。

    但對于“不漲租”的說法,甘偉提供了經過修訂后的準確版本:不漲租是短期內不讓租金過快上漲,符合民生、普惠的出發點及定位。

    他向我們強調,租金價格是受市場供需關系影響的市場化行為,不用刻意做過多考慮。

    “最終建方長租還是要回歸到市場化的商業邏輯,如果長期虧損、沒有盈利、活不下去,這樣是沒有意義的。”他再次表示,建方長租一定是符合市場行為的商業主體,這才符合持續發展的邏輯,不能總依靠國家的錢補貼。

    租賃生命周期

    從全國規模最大的集中式公寓品牌轉戰至一個新興的、分散式公寓居多的品牌,甘偉直言它們僅是拿房的結果,并未產生運營的本質區別。

    他要面臨的還有其它新內容,比如從過去探索嘗試白領公寓、藍領公寓、服務式公寓,向家庭型租賃住宅傾斜的重心調整。

    家庭型租賃需求或許是甘偉過去半年研究的主要課題之一,今年4月他曾在一個公開演講中表達對當下長租公寓“N+1模式”及同質化現象的擔憂,并提及自己經過研究發現,大部分租客的大面積居住需求、歸屬感需求,尚得不到滿足。

    在對話過程中,甘偉向我們重點介紹了“租賃生命周期”概念,認為從藍領公寓(宿舍)、合租房、單身公寓、新同居型公寓(熟人合租)到家庭型租賃住宅的需求衍化過程中,運營商提供的服務過于集中、且存在斷層。

    他解釋稱,當下大部分品牌運營機構集中面向單一客群,即步入社會0-5年的青年群體。

    “這些人租房是剛需,所有品牌都在做這個(單身公寓)事情,等于千軍萬馬過獨木橋。”

    類似的案例并不罕見,在2018年某公寓品牌創始人接受觀點地產新媒體采訪時談及產品打造邏輯時表示,過去20年間20-25平方米的小戶型嚴重缺位,隨著年輕人逐年增加,最終導致主打小戶型的長租公寓井噴。

    但在甘偉看來,大多數租客對公寓品牌沒有太多歸屬感,他們更多是看重地段、交通等,跟品牌、產品、服務關系并不大,一旦換工作就會發生換房,居住時長并不固定。

    “合理的租賃生命周期是可以再延長的,而不是這么短暫。”他對我們表示,建方長租所提供的家庭型租賃住宅,恰恰迎合了租賃生命周期的更高層次需求,這種模式也是吸引他加入的原因之一。

    甘偉強調,從單身公寓里成長的租客群體,最終都會組建成家庭、住進更大的空間,這本身就是另一種延伸性的剛需。

    “但除了建方長租,沒有一家商業機構做C2B2C里面的B,市場需要解決這個痛點。”說完這句,他不忘調侃,沒有人做家庭型租賃,要么是一片藍海,要么就是不掙錢所以沒人做。

    打造家庭型租賃產品,關鍵在于空間的滿足。甘偉的信條是“越共享的東西品質越低,越私有的東西品質越高”,對空間的擁有程度決定了居住品質。

    “公寓只有變成家的時候,空間夠大,裝點屬于自己的東西,租客愿意住的時間才會很久。”他堅信租客的“歸屬感”很多時候在于居住時間,住得越短越沒有歸屬感,住得越長越像一個家,這也是建方長租打出“長租即常住,常住即安家”的內涵。

    為此,建方長租主打兩大產品系列,包括滿足城市家庭過渡型住房需求的“建方·家”,以及兼顧城市青年臨時性居住需求的“建方·寓”,目的是覆蓋從單身到家庭的租賃需求。

    按照計劃,建方長租2019年房源擬累計達到2-3萬套,但甘偉對于規模的擴張已不再如過往般重視。

    他給出的解釋是,長租行業總體面臨兩大痛點,一是產品漲價不容易,二是規模不經濟,這導致包括一些大型的商業機構開始收縮規模。

    “所以我們需要有質量的規模。”按他的預想,建方長租目前仍集中在廣州及珠三角其它城市發展。

    “下面的需求變成了一片紅海,我們為什么不往上做一點有價值的事呢?”甘偉在對話中多次提出這樣的思考,他甚至認為養老類租賃產品也可以探索,如此一來便承接了租戶不同時期的需求。

    但他依舊對市場心存敬畏,一直強調這些設想僅是“有可能實現”。

    “不見得說一定按照理想狀態走,但是你至少思考過之后,會發現哪些路能走。”

    以下為觀點地產新媒體對廣州建方房屋租賃管理有限公司總經理甘偉先生的采訪實錄:

    觀點地產新媒體:建方長租是長租市場的新面孔,您對它如何評價?

    甘偉:建方長租的出身跟目前市場上創業系、酒店系、房地產開發商系、中介系不太一樣。它是比較特殊的角色,因為是由建行和方圓合資,出身就不一樣。

    第二,銀行介入長租領域中,肯定是以分散式公寓為主。存房是建行自己創造的概念,和存錢一樣,用金融體系的說法就是把房子一定的租賃權存進來,我們在市場上再投放出來,盤活現有的存量資產。

    這也是第一家對房住不炒、租購并舉戰略進行實踐的銀行,所以不是從傳統的運營機構的角度出發,而是從銀行給行業賦能的角度,通過國家資本的力量推動行業的發展。

    觀點地產新媒體:此前建方長租提倡“兩年租金不遞增”,在租戶端將價格鎖定,那公司是如何控制成本或實現盈利的?

    甘偉:一次性拿房源肯定會比市場租金便宜,業主方會對租金給予一定折扣,同時由于銀行的資金成本偏低,所以算起來還是有一定的租金差。至少從邏輯上講,這是行得通的。

    建方長租肯定不希望短期租金過快上漲,這是一種相對更符合民生、普惠的狀態。但我們并沒有長期不漲租,租金是一個市場自由經濟的行為,如果供不應求,價格會漲上去,如果供大于求,價格一定會降下來。

    觀點地產新媒體:建方長租產品系列與其它機構有所不同,以分散式、家庭型租賃住宅為主,這其中有什么考慮?

    甘偉:家庭型住房我們不會做整合,不會做改造成N+1產品,N+1產品的政策風險是存在的。

    其次,把一套產權清晰的家庭型住房隔成很多間房、變成群租方式,本身也是對房屋定位的一種破壞,所以我們還是會用整租的方式運營家庭型住房。

    其實除了建方以外,目前并沒有任何一家商業機構在做家庭型住房整租、分散式的產品,我們需要有這樣一個機構解決市場痛點。

    可能有兩種理解,要么是藍海沒人做,要么就是不掙錢所以就沒人做。但這是個空白點,至少放眼望去沒有競爭對手。

    家庭型住房是非常殷切的需求,從單身公寓成長起來的這些租客,可能是情侶,可能結婚還沒有小孩,在買房前需要過渡性租房,這不是剛需嗎?但沒有其它機構做,我到了建方長租后發覺這是一件很有價值的事,先不管它有沒有盈利模式,至少是市場需要的。

    建方長租以家庭型租賃作為初衷和出發點,一定是有非常大的生命力的。我們有兩個系列,一個叫建方·家,一個叫建方·寓,單身公寓、家庭型租賃都會做。

    觀點地產新媒體:您提到空白點和痛點,能不能理解為這是建方長租吸引您加入的原因之一?

    甘偉:應該算是一個,因為最后你會發覺大部分的品牌運營機構都是在做集中的一類客群,就是剛剛畢業的學生,或者說剛剛步入社會0-5年的這些人,等于千軍萬馬都在過獨木橋。

    建方長租讓我感覺到在這樣一個體系里面,合理的租賃生命周期是可以再延長的,而不是這么短暫。

    因為單身公寓是臨時性的,租戶其實沒有太多的品牌歸屬感,決定住哪里最主要的因素是由地段決定,這和品牌、產品、服務有一定關系,但關系并不大。

    但家庭型住房就不完全是這樣子,他們住的時間更長,痛點是不簽短約,希望更穩定。我們的slogan就叫長租即常住,常住即安家。

    家其實說白了是一個歸屬感問題,歸屬感很多時候在于住,你住多久,住的越短越不是家,住的越長越像是一個家。這種歸屬感是由品牌內涵決定的,這可能是我們區別于其它同行最不同的地方。

    觀點地產新媒體:今年還要計劃再擴張2-3萬套房源?

    甘偉:2-3萬套可能是累計規模,因為現在不見得規模取勝,這個行業過了我們需要用規模來體現價值的時期,更看重能不能把商業邏輯講清楚。數字是結果,不管1萬套還是2萬套,都需要有比較清晰的商業邏輯和發展方向。

    我們是以廣州為主,以珠三角為基地的一個區域性的公司,現在集中做成一家區域性公司,而不是一下子成為全國化公司,這樣的好處是可以形成穿透力。

    這個行業有兩個痛點,一是產品想漲價不容易,二是規模不經濟。規模不經濟是行業目前非常難受的一件事情,有5萬套房子可能還不如500套那樣容易盈利,為什么?因為非標,布局城市越多越容易非標,做越大越痛苦。

    但打透一個城市,在這個城市當中建立一個體系,可能就相對來講能夠找到比較清晰的盈利模式。

    我們需要有質量的規模,要靠區域、靠城市聚焦來形成這樣的模式。同時我們不是做單一產品線,從單身類到家庭型,甚至更高級的服務式公寓都有,如此一來租客可以更高效轉化。

    觀點地產新媒體:您以前是在全國性公寓機構工作,無論是定位還是產品都和建方長租有所不同,在這兩種模式之間切換,心態有什么改變?

    甘偉:我加入建方長租小半年,才慢慢看清楚它的發展邏輯。這個行業在快速動態發展,看起來大家越來越低調,越來越收斂,至少是冷靜低調處理。實際上,這說明行業在逐步進入深度的思考。

    從這個角度看,今天的紅璞跟昨天的紅璞不一樣,今天的建方長租和明天的建方長租也不一樣。沒有最好的企業,只有時代的企業,這不是靜態的過程,需要辯證去看待問題。

    剛剛我也在說,建方長租的差異和同行其它對手有很多不同,這決定了它有很大的發展空間。我們現在主要集中在廣州,通過努力讓這座城市成為中國租賃市場的樣板城市,找到良好的發展機遇,是我們在探索的任務之一。

    撰文:鐘凱    

    審校:武瑾瑩



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