與觀點面對面:楚人黃立平

觀點地產網 ?

2019-07-26 16:08

  • 作為一個地地道道的湖北人,中電光谷董事長黃立平在長達兩個多小時的交流中,充分展現了自己愛思考、善言語的特點。

    編者按:8月6-9日,2019博鰲房地產論壇將在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒,造就了一個屬于房地產全行業的年度盛會,此間傳奇還在繼續。

    每一年博鰲房地產論壇,我們都在尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地產創新與發展的力量。

    當他們的故事放置于中國房地產宏大背景時,我們將擁有全新路徑與模式,可以觀察、記錄和解讀中國的房地產行業。

    觀點地產網 一首流傳千年的唐詩《黃鶴樓》,里面還有現如今能在武漢看到的不少地名,黃鶴樓、晴川閣、鸚鵡洲、漢陽……這背后,承載著武漢數千年來的歷史。

    春秋戰國時代,這里屬于“楚國”。鼎盛之時,楚人自立為王,和周天子分庭抗禮。此后,荊楚大地慢慢形成了有別于中原的文化,也滋養了這片土地上的人。

    作為一個地地道道的湖北人,中電光谷董事長黃立平在長達兩個多小時的交流中,充分展現了自己愛思考、善言語的特點,這可能和他第一份工作是留校擔任大學輔導員有一定的關系。

    采訪是在黃立平辦公室旁邊的書房里進行,書房面積不算小,差不多50平米左右,四面墻都是從天花板到地板的書柜,分門別類放滿了各種書籍。

    沿著墻邊靜靜走上一圈,哲學、心理學、美學、建筑藝術以及歷史方面的書占據了不少空間,和房地產相關的書反而并不算多。

    書房中間,一張可以容納10余人相對而坐的長桌,淺黃花梨色,周邊放著10多把明式圈椅。工作人員告訴我們,這里有專人管理,平時公司員工開放,如果想借書閱讀,只需登記一下即可。

    惟楚有才

    “我每天一定會花兩個小時讀書,有時在這里,也可能是在家看。”黃立平穿著白底細黑條紋的POLO衫,從書房與辦公室相連的另一扇門推門而進。

    “最近幾天在看公共藝術方面的理論和一些在全球若干城市的實踐。”在這樣一個場所進行采訪,我們的話題自然而然從讀書開啟。

    楚人重文,被稱為“中國浪漫主義文學”源頭的“楚辭”便誕生于此,楚辭也成為中國古典文學的重要組成部分。

    “惟楚有才,于斯為盛”,荊楚大地上,對文化的學習和重視古已有之。往近了說,現代的武漢在高等教育方面也是表現突出。

    在這樣的氛圍中,一個上市公司領導人有著閱讀的習慣,并在公司辦公室旁開辟了一個不小的書房,也就不足為奇了。

    下海經商之前,黃立平曾經還是一位大學輔導員,創辦過雜志,當過主編。

    這段往事已經被很多人知曉。

    1983年,當時22歲的黃立平從武漢水運工程學院,即現在的武漢理工大學畢業,留校擔任輔導員。第二年,他考入華中師范大學,就讀政治系研究生。

    畢業之后,黃立平做過政工干部,當過教師,搞過科研。1988年,黃立平與謝圣明等創辦了湖北省青年心理研究所,并面向社會公開出版發行《青年心理咨詢》雜志,由黃立平擔任主編。

    據悉,該雜志是全國第一份公開發行的青年心理類雜志,還曾被譽為“十年內最暢銷”的刊物之一。

    為什么會對公共藝術方面的內容感興趣?黃立平給出了回答。

    “文創產業,包括城市更新是我現在比較關心的問題。”一方面,因為有很多這類的項目找到了中電光谷,但公司在這方面并沒有太多經驗;另一方面,黃立平認為,傳統的房地產模式以及產業地產模式是不可持續的,因此要尋找新的、更適合未來城市建設所需的產業地產模式。

    用創意、文化賦予城市新的動能,激活城市的活力,在黃立平看來,是一條可以借鑒、值得探索的道路。

    這個方式的源頭在紐約,黃立平帶領我們追根溯源。

    “沒有人能夠理解我為什么對當代藝術會感興趣,其實我想用當代藝術的方法來解決現在所面臨的問題。我們要營造有吸引力的空間環境和適合產業發展的生態環境,必須有藝術的眼光,所以去年我們提出口號,叫做讓藝術為產業發展賦能。”

    據黃立平透露,目前中電光谷有30多個產業項目,其中只有1個文創產業園項目,即目前集團辦公所在的武漢創意天地項目。

    公開資料顯示,武漢創意天地于2009年12月11日在洪山區野芷湖畔開工,該項目占地面積近300畝,規劃建筑面積31萬平方米,是國內新建規模最大、以創意產業為主要服務對象的主題產業園區。

    除了一般產業園會有的辦公空間外,武漢創意天地還圍繞文創主題,在項目中建設了美術館、實驗劇場、創意市集、藝術家工作室、動漫生產車間、雕塑博物館等內容。

    對于這個唯一運營的創意產業園,黃立平頗為滿意,稱許多知名美術大師都在這個設立了工作室,并一再推薦要去美術館好好逛逛。

    像這樣的文創項目,黃立平認為是公司未來很重要的發展方向之一。

    具體而言,目前電子信息產業、網絡信息產業占公司項目一大半比重,信息服務大概占到30%左右,未來有可能把文創在園區逐步增加到20%。

    “我不是開發商”

    作為一家上市公司領導人,黃立平卻不太關心自己公司的股價。

    2014年3月,當時的光谷聯合正式登陸香港資本市場,彼時有媒體將這家公司稱為“市場化產業園第一股”。

    然而,第一股的股價表現頗讓人意外。

    按觀點地產新媒體此前報道,光谷聯合的招股價為0.83港元,掛牌當日開市股價報0.79港元,而后,公司的股價基本沒有超過此價位。

    最高點是2016年2月29日,股價為0.755港元,最低點為今年2月28日,僅0.475港元,近段時間股價有所上漲,為0.6港元左右。

    黃立平看來,這是因為香港資本市場對公司的認知不正確。

    “我看馮小剛拍的一部電影印象很深,那部電影叫《我不是潘金蓮》,我忍不住想說‘我不是開發商’,不要老用開發商來理解我們。”

    黃立平回憶起2014年的上市過程,用了“糊里糊涂”四個字來總結。

    光谷聯合的上市開始于一次考察后的玩笑話:2013年7月,當時主管金融方面的湖北副省長,帶著幾家湖北企業一起去香港考察學習,結束之際,大家玩笑稱,作為考察學習的結果,應該把一兩家企業到香港做上市。

    本以為只是一時戲言,沒想到回到武漢后,政府方面開始過問此事,知名投資銀行法巴也找上門來,黃立平只得叫人跟進處理,開始準備材料,沒想到材料很快就通過了。

    “叫我去路演的時候,我才覺得這件事成真了。”后來,黃立平覺得大家為此事辛苦了那么久,總不能沒個結果,于是硬著頭皮繼續往前走,不惜降低招股價,也要完成港股上市。

    雖然最后還是順利掛牌,但黃立平對香港資本市場的印象并不太好,尤其是來降價了還得不到資本市場認可,更是讓黃立平有些“耿耿于懷”。

    “香港一上市就讓我們受到打擊,然后我就不愿意去關心股價、市值管理這些事了。”

    這句有些像小孩子賭氣的話,卻也表現出黃立平率直的一面。

    “考慮過估值過低干脆退市嗎?”

    “沒有。”

    “所以股價低就低,您也不太關注?”

    “對!”

    黃立平毫不諱言,表示退市太丟人了,自己可以接受股價被低估。

    不能接受的還有路演這件事,已經對路演非常厭倦的黃立平,并不準備再去資本市場講一個新的故事重新吸引投資者。他覺得重復講很煩,關鍵的是別人也還未必能理解。

    即使不太關注資本市場上的表現,黃立平還是在為公司未來發展積極謀出路。

    上市后第二年年末,光谷聯合宣布以7億元收購中電科技100%股權,將按每股0.8港元發行代價股份支付,占光谷聯合截至公告日期已發行股本約26.5%。

    完成后,中電控股將在25.5億股光谷聯合股份中擁有權益,占光谷聯合配售股份擴大后的已發行股本約31.9%。這也意味著,中電控股將成為光谷聯合的控股股東。

    資料顯示,中電控股的最終控股股東為中國電子信息產業集團有限公司,是一家中央管理的國有重要骨干企業,中國最大的國有綜合性IT企業集團。中電控股主要從事設計及銷售集成電路芯片,以及開發及管理電子信息技術產業園,已在香港聯交所上市。

    第一大股東更替完成后,公司也于2016年更名為中電光谷。

    作為創始人,要將第一大股東的位置讓出來并不容易。黃立平笑了一下,說“那種情結可能大多數人都有,當然我也有”。

    不過,黃立平表示自己并沒有做太久的思想斗爭,因為要從公司長遠發展的角度看問題,而不是個人的虛榮的角度。

    中電光谷再創業

    在此前的諸多報道中,黃立平身上有一個明顯的標簽,創業者。

    自畢業之后,黃立平一共有四次創業的經歷,而且每一次都是在全新的行業。

    1988年,黃立平與謝圣明創辦了湖北省青年心理研究所,并同時面向社會公開出版發行《青年心理咨詢》雜志。

    1993年,又開始新的一次創業,這一次是從天然植物中提取卟啉鐵生產補血劑,生產的保健品名為“紅桃K”,后來成立了紅桃K集團。

    1997年,黃立平收購瀕臨倒閉的港資企業南寶物業,嘗試進入地產開發領域。

    2008年,黃立平創辦光谷聯合,決心把主題產業園作為主營業務,并逐漸退出住宅開發領域。

    大部分人的一生中,創業一次都不一定會成功,像黃立平這樣成功創業四次的經歷更是罕有。

    當我們詢問是否有再一次創業想法的時候,已近花甲之年的黃立平沒有絲毫猶豫,稱自己創業的精神并沒有改變,但未來會在中電光谷這個平臺上創業,而不是像以前那樣,去一個全新的行業。

    看起來,關于創業這件事,黃立平仍有熱情。

    其實,湖北人在創業這件事上頗有一定淵源。

    現在很多時候用來形容創業艱難的成語“篳路藍縷”,就是出于前秦楚國。《史記·楚世家》上寫:“昔我先王熊繹辟在荊山,篳路藍蔞以處草莽,跋涉山林以事天子,唯是桃弧棘矢以共王事”。

    《管子》記載的“士、農、工、商”,代表了不同社會群體的地位高低,其中商人敬陪末座,反映了崇尚農業而抑制商業的傳統;楚國地區恰恰相反,商人的社會地位躍居首位,因此自古以來,楚人也非常看重商業。

    即便到了現代,武漢也出現也許多著名實業家或企業家。

    比如房地產界比較熟悉的九龍倉前主席、世界船王包玉剛,祖籍寧波,但自祖父開始都是在漢口開鞋店的,他本人則在漢口上中學,后來還在漢口勝利飯店的安利洋行工作過。

    因此,湖北人血脈里的商業因子在黃立平身上得到了極大的體現,而他看起來也并不像已近花甲之年,仍十分有活力。

    黃立平表示,自己并不認為這個時代已經結束,而且也看到了很多自己可以做的事情,只是在“尋找一切有利于實現這個目標的環境,去把這個事業推成一個真正被公認的事業”,黃立平說,這是他現在真正想做的。

    “在中電光谷的基礎上創立更多新的公司,然后把這些創新資源嫁接到更大的資源當中,從而推動公司的持續增長。”

    為什么不選擇一個全新的行業再創業?黃立平或許已經給出了答案。

    在聊到引入中國電子做第一大股東時,黃立平曾表示,他認為未來中國經濟的發展,重要的支柱就是電子信息產業;中國電子是必須依托的資源。

    所以,已經身處未來數字經濟的支柱之中,又怎么會舍近求遠去其他行業?每次創業都踩對了時代風口的黃立平,顯然對此深具信心。

    作為一個資深創業人士,黃立平對年輕的創業者們卻是意外地謙虛,他輕輕摩挲了一下手邊的水杯,表示所有上一輩對下一輩的忠告基本都是徒勞。

    “我只是堅信下一代比我們強。一代人需要真正相信下一代人。”

    以下為觀點地產新媒體對中電光谷董事長黃立平先生的采訪整理:

    觀點地產新媒體:您有這么大一個書房,最近在看什么書?

    黃立平:最近幾天在看公共藝術方面的理論和一些在全球若干城市的實踐。文創產業發展,包括城市更新是我現在比較關心的問題。

    一方面是因為有好幾個地方政府來找到我做城市更新項目,但我們還不是太有經驗。當然我看過世界上很多項目,包括美國、歐洲、日本的,也有香港的。

    香港可以說是多次更新,從二戰后、五六十年代、七八十年代乃至到現在,對歷史古跡非常重視,這一切幾乎都走的是紐約、倫敦路線。

    紐約的城市活力在哪兒?在于創意、在于新文化,要用新的文化、用創意的工作去為城市賦予新的動能,這種方式我覺得中國也將要面對,現在其實已經開始有很多這樣的問題出現了。

    過去我們有過不少這樣的實踐,比如北京的798、上海的M50、廣州的紅專廠等,但它們都是被動的,都是因為那個地方租金便宜,做文創的人喜歡租金便宜的地方,哪怕環境比較差。

    有些是原來的功能已經不需要了,新的功能還不知道是什么的時候,這些做藝術、做文創的人重新定義了這些地方。

    2000年以后,聯合國教科文組織有一個全球創意城市聯盟,我當時做這個項目的時候,就是因為創意城市聯盟的一些主張,我覺得可以做新的嘗試。當然我們做的是一個新的項目,不是更新的項目,但看到的是這樣的需求和趨勢。

    差不多從2015年開始,我有這樣一個判斷,就是大規模城市建設,包括功能建設在主要城市里面已經完成了,比如一線城市、二線城市,甚至是一些規模大一點、人口100萬以上的地級市。我們已經城市化30多年了,城市發展、產業發展方向是什么?應該探索什么樣的模式?可持續發展的機會在哪里?

    如果用過去那種房地產開發方式,或者產業地產的方式來參與城市建設,并且作為一種商業模式,顯然是不可持續的。在后城市化時代,在服務產業的過程中仍然用這樣的方式,很可能是南轅北轍的事,。

    在新的時代,大規模的城市化運動基本完成以后,究竟應該走什么樣的路?這是我們從上市以后就面臨的課題。

    最早的挑戰在于,我們起初對此并不自覺。我們很偶然地上市了,上市以后并不像過去想象的那樣,資本市場對我們這樣的企業、對這種業務模式能認同,他們仍然把我們看作是房地產企業,其實我們自己覺得不是。

    我們就得問,為什么別人會這樣認為?不能說有一批人做這個業務的人就不是,交易結構、收入結構、利潤結構、價值鏈究竟跟房地產模式的區別在哪里?其實就是這么一個問題。

    當然,我們要把這個問題想清楚,前提必須是要對整個經濟、城市發展、產業發展想清楚。無論怎么講,產業地產是為產業服務的,不能脫離這樣的本質,它是以房地產的方式為產業服務,房地產本身的方式是否也應該有變化?其實這是一個問題的兩個方面。

    如何為新的產業服務?如何去推動房地產本身的經營方式創新?對我們來講兩個問題同時存在,如果不能夠把握好城市發展、產業發展的方向,就不可能準確地為目標客戶服務。如果不能夠找到一種新的房地產模式,也不可能更好地用房地產模式來為這些目標客戶服務。

    我們這幾年就在想辦法解決這個問題,所做的一切選擇、一切決策都是圍繞這個目標來的。應該說,經過4年左右的努力,我們取得了階段性的成果,基本目標實現了。

    觀點地產新媒體:引入中國電子作為大股東也是基于這樣的考慮嗎?中國電子進來之后主要的支持或者貢獻會體現在哪方面?

    黃立平:當然是。

    還是回到問題的核心,如何去尋找這個時代城市和經濟發展的關鍵要素?為什么用房地產的方式來做這樣一件事情是有缺陷的?當然房地產主要的住宅市場本身也會發生變化,只是變化的動力沒有那么大。

    十九大把這件事情從政治高度說明白了,也就是整個國家的經濟是從高速增長要走向高質量發展。所謂高質量發展,就是宏觀上可控、微觀上有活力;勞動生產率明顯提高,整個經濟增長可持續。這應該是比較系統的一個表達。

    因為產業地產跟城市發展有關系,是用地產的方式在服務,所以我們就得看過去的城市是怎么發展的,城市跟產業的關系又是怎么樣的,城市跟產業的關系所決定的城市經濟又是怎么樣的。

    這個結構脫離不了一個基本的事實,就是驅動力在于土地金融,前提是土地具有金融價值了以后,政府可以將土地變成放大信貸的工具,開發商拿到地就可以抵押貸款,個人買了房就可以拿資產去抵押貸款,所以最終都是跟金融服務有關。

    金融在過去幾十年發展得非常快,其中很重要的一個原因就是土地是公有的,政府可以代表國家來動用土地,然后劃一個紅線,可以拿到銀行去抵押。所以金融作用是提前的,在沒有確權的時候就有權了,這是推動中國經濟快速增長的非常重要的動力。

    這個動力的副作用就是地價不斷地漲,地方政府把土地收益當做經濟發展的最大的資金來源。當然,我們現在提發展高質量,就不能完全靠土地收益來推動地方的發展。

    房價不斷上漲帶來的問題就非常大,第一個問題是金融風險增大,第二個問題是產業成本提高。那產業競爭力就會有問題,到一定程度的時候系統金融風險就可能會積累,可能會出現對經濟很大的傷害。

    當然,房地產的金融屬性也不可能很快消除,我們的目標是體現住宅“住”的功能,而不是金融的功能,但現在已經具有很強的金融屬性,需要很長的時間來調整、消化、解決。我覺得在這樣一個前提下,房地產肯定要變革。當然,產業地產應該是首先變革,應該提前體現出綜合性的敏感。

    未來的中國經濟最重要的動力在哪里?什么樣的產業是有更大的影響力,或者有關鍵性作用?我認為還是電子信息產業,在中國的所有產業中,它是最具有帶動性的。

    因為信息化是現代化的基礎,信息化也是智能化的基礎,中國的工業要經過三化融合,走向智能化,首先必須要有電子信息產業作為基礎。所以我覺得跟中國電子的合作,很大程度上是我們對整體的產業發展,對電子信息產業基礎性作用的認識。

    中國電子的戰略,也是希望把電子信息產業特別是中國電子作為網絡信息產業國家隊的作用更好地發揮,能夠發揮中央企業的帶動作用。

    中國電子有一個理念,就是中央企業帶動大中小微企業聯合創新。正好跟我們的產業園作為一個載體、一個平臺,整合中小微企業的戰略結合到一起。所以從某種意義上講,這也是一種資源配置的必然。我們選了這樣一個目標,中國電子有這樣一個戰略,大家一拍即合。

    對我個人來講,有一個非常重要的意義,就是我們必須進入到這個產業的內核中認知這個產業,進而認知產業結構變化的趨勢。如果認知停留在表皮,服務這個產業是服務不好的,一定要有命運的共同性,有這樣的選擇和基礎,能夠知道這個產業發展的真正問題在哪里,包括這個產業發展對什么地方有可能,對什么地方沒可能,在不同的地方應該選擇什么樣的方式。

    只有深入進去了才能夠有深刻的認識,所以從某種意義上講,對光谷聯合來講,加入中國電子,或者引入中國電子,是深化對產業認識,站到新的發展高度上的一個戰略性選擇。

    觀點地產新媒體:光谷聯合是您一手打造出來的,中國電子進入了之后您個人退居到第二大股東,當時有沒有覺得很不舍?

    黃立平:你所說的那種情結,可能大多數人都有,當然我也有。

    觀點地產新媒體:有斗爭過嗎?

    黃立平:我沒有太多的斗爭,當然有過思考,但這里面仍然是理性的選擇,不是情感的選擇。之所以覺得有沖突往往是情感上有沖突,理性上沒有什么沖突

    剛才講了,我們走在這樣一個歷史關口,要繼續走下去從某種意義上這是必然的。對我來講,要把這個企業推到更高的高度必須做這種選擇。

    既然是必須要做的選擇,這是一個事業選擇,不是我個人的選擇。我個人是這個事業的帶領者,就更得有理性,更得為實現這個目標去做出努力。

    觀點地產新媒體:中電光谷現在做的也是類似文創類的產業園,未來會不會在做城市更新過程中,把這些也帶入進去做后期的運營?

    黃立平:這件事是我現在在研究的。我們在武漢的創意天地這個項目,目前作為文創園,在國內也是規模比較大的,但我們也只有這一個。

    之所以現在研究,是因為我們既取得了經驗,也覺得未來有普遍的需要,所以我們把這個事放在比較有戰略意義的層面上來看待,但跟我們過去所做的工作來比,還是很小的部分。

    我們現在的30多個產業園,只有一個是文創產業園。不過從結構上我有一個預判,文創未來會成為一個比較突出的增長點。

    過去幾年,我們涉及到已有的產業園類型基本分三大類,第一類是以研發為主,第二類是以信息服務為主,第三類是以制造為主。以研發為主的產業園如何跟寫字樓區別?以信息服務為主的產業園如何與以貿易、金融服務為主的寫字樓區別?這是我們要正確地把握產業園本質比較重要的內容。

    我認為方法是完全不一樣的,因為過去寫字樓是舶來品,我們講的寫字樓是從香港學來的,香港可能是從英國來的概念,寫字樓指的是金融、貿易、中介服務為主的一種工作環境,或者為這些工作者提供的城市空間,這樣的場所主要都在城市中心,過去所講的金融、貿易、中介服務,基本是工業時代的特征。

    我們現在已經進入到了信息時代,進入到移動互聯網走向物聯網的時代,今天看過去十多年的演變,變化還是非常大的。

    我可以比較具體地講產業園和寫字樓區別在哪兒,但我覺得市場中大部分的人是不去甄別這種區別的,因此產業地產的出發點是什么可能就千差萬別,在一定的情況下可能都看不出區別。

    比如選一塊地建好房子之后,要不就是拿出去賣,在地產的邏輯中我們只能看這兩個地段的區別在哪兒,但結果往往是差不多的,所以仍然是地產方式來解決一切問題。

    香港資本市場把這種公司都叫做內房股,我覺得人家也沒叫錯,反正是提供房子的,也沒告訴我你有什么新的辦法。

    要不就是拿出去租,內地對租賃式物業、投資性物業也是跟香港人學的,香港人舍不得把房子賣了,因為地方小所以愿意拿在手上等房子升值。其實如果房產全部是用銀行借款買來的,租金能覆蓋利息是不容易的,至少過去香港人算賬是這么算的。

    為什么李嘉誠要把內地的物業處理掉?是因為他已經不能覆蓋資本的成本了,他這時候覺得有風險了,這就是純粹地產的思維在考慮問題。

    我們怎么考慮問題呢?我們考慮的是,服務的對象不是傳統的貿易公司,不是傳統的金融服務公司,也不是傳統的中介服務商。我們現在園區里面這樣的企業很少,占的比例不到5%,是因為這些地方產業發展了需要這些人來配套,他們才來了。我們需要面對的是新產業、新科技、新業態,歸納起來講是新動能。

    第一個問題就是什么是新動能?如果想不明白,那規劃、建設的物業怎么能說是為新動能在服務呢?所以這就需要邏輯上完全的改變。

    過去房地產找的是普遍規律,這個城市的CBD和那個城市的CBD都一樣,所以找建筑師設計就行了,開發商不動腦筋,只需要把金融的事想明白,銷售的事情都可以委托別人。找到一塊地,只要把錢找來了,甚至可以完全委托別人來做建設管理服務,所以不需要更多的能力。

    當然慢慢圍繞這一點大家開始建立能力,因為做的事多了,得有團隊管,開始建立管理的能力,建立服務的能力,但是總體上對需求的理解基本是一樣的。

    產業園能這樣嗎?不能。當然要悟出這里面的真諦,是必須要有多個項目的經驗、多個城市的經驗才悟得出來,沒有人教會我們。為什么?在人類歷史上,沒有像中國這樣發生產業和城市的變遷。

    在19世紀末有一門學問叫工業經濟學,中國社科院現在還有工業經濟研究所,是研究宏觀經濟和微觀經濟結合的一種應用學科,這門學科在早期就研究過城市經濟和產業的關系,比如說發展什么樣的經濟規模,什么樣的制造業規模需要多少土地。我們現在的城市規劃里面,尤其是做國民經濟和社會發展規劃時候,一般要用工業經濟學的理論。

    但是在三化融合以后的經濟發展,這種理論已經不靈了。發展新科技的新人群,他們不滿足于城市中心寫字樓所提供的環境,這跟他們要的環境是不一樣的。現在看華為在各地的研究所,看具有創新氣質的園區,都跟寫字樓不一樣,尤其是這些企業自己建設的項目。

    蘋果的總部、谷歌的總部、Facebook的總部,都不是那種傳統的寫字樓,他們要更開放,要有更多的交流空間,有更多的自由空間。谷歌的員工要攀巖、要滑滑板,香港的那種寫字樓里沒有辦法提供。

    香港層高3米3就可以做寫字樓,但這些公司的層高要4.5米-5米,要空間的體驗感比較好,相關的人群要能交流,這是我們過去的經驗不能覆蓋的地方。

    當然,大量的科技巨頭可以自己去找地方建房子,今天在中國不僅是華為,包括騰訊、阿里、百度都自己可以建很好的園區,因為他們有對自己文化的堅持和傳播的追求。

    中小企業怎么辦?其實我們一直要做的,就是給中小微企業營造有利于他們創業、創新、發展的空間,所以這就跟做寫字樓是完全不一樣的。

    你要理解客戶的復雜性,要理解他們發展需求的結構性要求,才能把最早的一件事想明白,怎么做規劃。看起來有的地方是大同小異的,但真正懂行的,真正能夠理解的就知道,兩者之間的生態、環境、氣質是有很大差別的。

    當然這只是第一步,第二步是什么呢?城市之間是有差異的,適合上海、深圳、香港的,未必適合武漢,適合武漢的,未必適合西安、溫州、重慶。所以怎么根據城市某一個區域的獨特地緣文化,有針對性地提供創新和產業發展的空間服務形態,這是需要有方法的。

    我們用一個簡單的詞悟出來一個園區的哲學,叫“一城一法”,一個城市用一個方法。

    觀點地產新媒體:產業項目難度比較高,復雜性也比較大的,人才問題怎么解決?您如何培養產業地產需要的人才?

    黃立平:首先我們現在就是一個培養這方面人才的學校,通過一個項目可以帶出幾個人,最早做一個項目的時候出來一批人,我們現在已經有了第三輪到第四輪,大家都是同學。

    打個不恰當的比方,可能我比較用功,在做這個項目的過程中我就變成老師了,當然不是因為我是領導,關鍵是能否看到問題的本質。

    如果不能夠不斷地去接受新的事物,并且有綜合解決問題的能力,面對問題的時候往往一籌莫展,因為太復雜了。其實一般都有某種規律,把規律認識透就很容易在這個領域成為專家。

    但我們這里沒有專家,我起初是主張專業化的,后來發現全是專家了以后往往最容易有偏見。站在一個專業立場想問題是不行的,現在必須要站在綜合的立場想問題。真正的專家做事的時候往往不會錯到哪兒去,但是整體判斷錯了,后面根本沒有機會改。

    我覺得我們這個方法論的傳承,過去是靠共同的討論,靠內部的工作會議,大家能夠身臨其境地感受,綜合外部的各種資源向客戶學習。

    我們在公司內部一直比較倡導向客戶學習,所以我們面對客戶的這些部門,往往他們對問題的理解認識會更深,如果一個服務提供者總是認為自己說的是對的,那就錯過了一個學習的機會,我覺得這一點我們是做得好的。

    對我來講,我希望能夠有一個思想格局,這個格局是能夠包含我們所面對的各種問題,能夠去找到解決問題的辦法。我所有努力的結果就是得在這個格局上,不能在這個格局下。所以我很多年前給自己的定位就是一個雜家,我的學習是沒有邊界的,對所有的知識相互之間的聯系都感興趣。

    沒有人能夠理解我為什么對當代藝術會感興趣,其實我想用當代藝術的方法來解決現在所面臨的問題,我需要這樣的方法,它是有效的。我們要營造有吸引力的空間環境和適合產業發展的生態環境,必須得有藝術的眼光,所以去年我們提一個口號,叫做要讓藝術為產業發展去賦能。

    沒有知識是沒有聯系的,我們強調沒有邊界,每個人都有自己的專業長處,但到了我們這樣一個工作環境中來,面對工作所遇到問題的時候,可以向不同的人借鑒、學習,就可能變得更有綜合性。更有綜合性的時候,就更有解決問題的能力。

    我們現在希望是這樣的一種企業文化,我們叫做創新文化,但這個創新文化的本質體現的是無邊界的學習,綜合性的思考問題。

    所以在企業戰略上,我們叫“一平臺、兩方法論”,一平臺就是產業資源共享平臺。兩方法論:一是系統規劃方法論,用這個方法論武裝起來面對所有規劃的問題;二是綜合運營的方法論,只有綜合的解決問題才有創造性。所以我們鼓勵大家跨邊界的組織、跨領域的學習,跨邊界的展開工作。

    觀點地產新媒體:您在這期間有過自我學習、自我摸索的代價嗎?或者有什么彎路印象比較深刻的?

    黃立平:如果走了非常深刻的彎路,可能現在就不在了。各種主管的誤判還是不少。

    觀點地產新媒體:現在多元化發展轉型其中一個重要的方向就是產業地產,對于這個,您有什么建議可以分享嗎?

    黃立平:我覺得加入進來最好的方法是合作。

    現在有好多企業找我們合作,合作的動機是因為想拿住宅地,但政府要求承擔產業發展的義務,他們駕馭不了這樣的業務,就要找一個專業公司來,這樣的項目現在我們遇到很多,我們也很樂意去幫忙。

    我們的優勢在哪兒?其中最重要的就是平臺,這也是我們最重要的目標,就是構建一個能共享的產業資源平臺,可以為無限多的區域項目提供服務。

    比如只要這個地方的生態適宜,平臺上的資源都可以往這里導入,企業也可以把這里作為一個選擇的目標地組織起來。更多企業參加,這個平臺就更強大,因此叫共享平臺。

    我們未來希望經營好這個平臺,能為更多的企業和項目服務。其實我們很重要的客戶,就是過去擅長做住宅的開發商,這是我第一個建議。

    第二個建議,如果他們要自己做,我相信肯定會有一些企業能夠成功,但需要時間。當然有一些企業認識深刻以后會放棄,覺得不適合做這個事。

    現在已經有一些企業經過一兩個項目或者更多項目的挫折,他們就放棄了。我覺得這都很正常,最好的方式還是發揮自己的長處。

    觀點地產新媒體:中電光谷30個項目里面,輕資產模式的比例大概是多少?

    黃立平:可以看一個具體的經營數字,在2014年的時候,也就是上市那一年的運營收入占總收入的比例是9%,去年占到了45%,未來的目標是到70%。

    觀點地產新媒體:未來的時間點是?

    黃立平:2020年,去年我們編制了2019-2022的新增長規劃,這個規劃的目標就是到2022年運營收入要到70%,開發收入占30%,這是我們的結構性目標。

    觀點地產新媒體:您對合作企業有什么挑選的標準嗎? 

    黃立平:不挑選企業,只看這個問題我們能不能解決,如果有的問題解決不了,比如地拿得很貴,要建的項目市場完全沒辦法跟需求匹配,這個我們就說請另請高明。

    觀點地產新媒體:公司的項目好像并沒有住宅部分,是所有的園區都不做嗎?背后有什么原因?

    黃立平:我們現在不做住宅。這是我們的原則。我們不做通過住宅的盈利來填補產業園這種模式。

    我們一切圍繞實現產業聚集的目標,追求的是區域產業的比較優勢和競爭力。

    因為今天已經不是區域競爭力,任何一種產業都是全球競爭力,沒有這個競爭力就做不了。我們希望進入到園區能夠有政策引導,進入這個園區的企業又是地方需要的戰略性企業,如果沒有這樣的政策配套,就不可能有這種競爭力。

    觀點地產新媒體:您的產業地產運營邏輯和我們之前了解的產業地產邏輯不太一樣。

    黃立平:所以我們經常有一種感覺,我看馮小剛拍的一部電影感觸較深,那部電影叫《我不是潘金蓮》。借用劇中的一句話:“我不是開發商”。不能用開發商來理解我們。

    觀點地產新媒體:作為上市公司,公司的股價一直不是太高,是不是您對股價也不太滿意?覺得投資者不了解您的運營邏輯?

    黃立平:我們上市比較偶然,法巴來動員我們上市的時候,離去路演就只有半年。盡管我們原來就是紅籌架構,但對香港資本市場卻缺乏了解,本來按我這個性格,對一個事情缺乏深入了解是不會做的,但上市這件事居然陰差陽錯就做了。

    開始的時候好像不像是真的,我在2013年7月份隨分管金融的副省長去香港考察,考察完了說得有個成果,要不要搞一家企業上市,當時就說這個任務就由我來承擔了,我起初也只是開玩笑。

    回來以后他們就開始過問這個事了,法巴來找我們,于是稀里糊涂就開始做,然后材料也通過了。叫我去路演的時候,我才覺得這件事變成真的了。

    離上市前一周的時候決定要降價,因為已經在那里忙活了一個月了,我說這事總不能就這么不了了之了,就硬著頭皮往前走。

    我說你們覺得能怎么發得出去就怎么降,最后就降到一個很低的價,沒想到這個價到市場還不認可。

    香港一上市就讓我受到打擊,然后我就不愿意去關心股價和市值管理的事。

    第二是我覺得不管別人怎么看,我們既然明白自己要怎么干,就自己堅持干就好了。

    觀點地產新媒體:有考慮過退市嗎?

    黃立平:沒有。

    觀點地產新媒體:反正股價低就低,您也不太關注?

    黃立平:對。

    觀點地產新媒體:不考慮重新去講一個好的故事打動投資者?

    黃立平:我覺得這個故事是由別人去講的,不是我去講的,我已經對路演比較厭倦了,重復多遍很煩人。

    我們原來有上市的想法,只是還沒準備好就被架上去了,因為過去我們的收入還是以開發業務為主的。上市以后我也檢討,覺得一定要去房地產化,否則這件事在香港肯定是沒有別的路可以選擇。

    要么就退市,但退市很丟人,我可以接受股價低,但不能接受退市。

    香港資本市場給我兩個印象,第一個印象是水很深,我不知道這個水究竟是什么樣的,跟股價有關系的事我判斷不了。A股我能判斷一點,香港判斷不了。第二是按照香港投資者的愿望,我們持續分紅。但公司該怎么發展就怎么發展;如果覺得股價比較低你不買,我買。

    觀點地產新媒體:您四次創業,之前也說過自己一直都是在創業的路上,所以您還有這個想法嗎?會繼續新的創業嗎?

    黃立平:前面四次創業可以說都是創辦了新的企業,我覺得精神沒變,但是現在我不會想到離開中電光谷的框架去創新的企業。會在這個體系中做開創性的工作,當然會創辦若干新的企業。

    對我來講,中電光谷是非常重要的事業目標,我在乎的是在這個方向上能達到什么高度。我覺得我看得見并能做的事情還有很多,沒有感覺到好像我們的時代結束了。

    我只是尋找一切有利于實現這個目標的環境,去把這個事業推成一個真正被公認的事業,這是我現在的心情。

    其實創辦光谷聯合以來,我們已經做了不少事,我覺得未來也會陸續地表達這些事的意義。

    我們現在的四年規劃也有非常宏偉的目標,我相信現在構成的股權投資跟園區的空間結合,未來可能會走出一條新路。

    這四年我們的基金規模有幾十個億,但實際投下去的錢也就2個多億,但是現在根據再融資價格的計算,實現的溢價已經有1倍多了。而且30個項目里面,未來連續有再融資能力的項目不少,這也是我們構建培育創新能力的一個很重要的方法。

    我們現在構建的是三位一體,就是產業空間的開發能力、綜合運營能力和股權投資能力。這么一個結構要能夠真正產生獨特價值在于相互關聯,形成動態的有機體系,相互之間發生生動的關系非常重要。我們正處在構建相互關系的這個階段。任何一個點一旦帶來整體效應,就可能會帶來戰略性的意義。

    我非常欣慰的是我們已經能夠廣泛調動社會資本,我們只是用了有限的引導資金,就形成了多支基金的管理能力。這對構建產業集群和創新生態都非常有價值,未來還會不斷證明這種綜合能力的重要性。所以從這個角度,未來我們還要創立更多的新公司。

    觀點地產新媒體:就是圍繞著中電光谷,您還會有很多的事情?

    黃立平:有很多可以做的,比如前幾年大家都不是太理解我們做美術館的意義在哪兒,現在我們就構成了能夠綜合藝術資源的能力,未來能發揮什么樣的作用,我覺得有很多的可能性。

    比如城市的公共空間要創新、要賦予更多的時代內涵,已經有一些地方邀請我們了,所以有可能我們去運營更多類似這樣的項目,就有可能把聚集文創產業的能力延伸到城市更多可能性的地方,我非常看重其中的商機。

    我們第一代園區叫軟件園,后來延伸到信息港,總體也就是電子信息產業、網絡信息產業,這占現在的一大半;信息服務大概也占到30%左右,剩下的就是涉及到制造的。

    未來有可能把文創在園區逐步增加到20%-30%,它的成長潛力更大,因為每個城市都需要用文創成為發展的新動能,這是紐約一百多年的持續發展給我們的啟示。

    如果我們既有各種產業的資源,又能在文創上具有解決方案的能力,未來可以干得事情非常多。

    觀點地產新媒體:您作為資深的創業者,對現在創業的年輕人有什么建議呢?

    黃立平:首先,上一輩對下一輩的忠告基本上都是徒勞的,因為時代不一樣,我堅信下一代比我們強。我們的經驗對于他們未必有力量。我們這一代人最需要的觀念就是相信下一代人。

    另外從政府的角度想問題,只需要做好用公共財力,營造好的創業環境,提供更加便捷的創業公共服務環境。

    當然更多的時候,應該是讓能夠提供創業服務的企業去思考,不能因為他們可能創業失敗,現在就勸他們說別冒這個險,其實這么勸也沒有用,因為從他們的角度看可能別無選擇。創業就是一種就業的方式。如果有別的選擇,這個建議才有意義。

    所以我覺得,這一代的年輕人有可能未來經歷更多的人生體驗就是創業失敗。就像戀愛失敗對他們不是一回事一樣。今天相戀明天就可能分手了,這對我們這一代人是了不起的大事,但對他們卻很正常。所以我們不需要為他們過多的耽心。

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    撰文:武瑾瑩    

    審校:武瑾瑩



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